El proceso de recuperación sectorial en marcha no sólo se refleja en la dinámica de los despachos de los sectores productores de insumos, sino también en la evolución del mercado inmobiliario.

Por cuarto mes consecutivo, en marzo de 2010 las escrituras firmadas en la Ciudad de Buenos Aires, uno de los principales municipios del país, resultaron superiores a las registradas en igual período del año previo. En total se firmaron 5.894 escrituras, es decir 26,8% más que en marzo de 2009.

Las hipotecas avanzaron en el mismo sentido que las escrituras, pero lo hicieron por el carril de la derecha, ya que la tasa de crecimiento fue inferior. En marzo se registraron 436 hipotecas, lo que arrojó una suba interanual de 20,8%.

De esta manera, la relación hipotecas-escrituras que era de 7.8% en marzo de 2009, descendió a 7,4% en marzo de 2010. No obstante ello, debemos destacar la evolución positiva que exhibió desde diciembre de 2009 en adelante, ya que la relación mejoró en forma continua (pasando de 5,7% en el cierre del año pasado a 7,4% en el tercer mes del corriente ejercicio).

Cuando consideramos el primer trimestre del año, el total de escrituras alcanzó un nivel de 19.232, con lo que mostró un avance de 21,5% con relación al mismo cuarto del año anterior, y el total de hipotecas llegó a 1.201, con una recuperación de apenas 2,0% anual.

Al realizar la comparación con los años récord (1998-2007-2008, y aún dejando afuera el caso atípico de enero-marzo de 1991), el nivel de actividad inmobiliaria actual es bajo. En promedio, en los primeros trimestres de los tres ejercicios señalados se firmó un total de 23.491 escrituras (con una mínima dispersión, tal como surge del gráfico que sigue a estos párrafos), con lo que la caída llegó a 18,1%.

Ahora bien, ¿en términos históricos dónde estamos parados? Si contrastamos lo observado en el primer cuarto de 2010 con lo verificado en los primeros trimestres de los últimos 20 años, en el caso de las escrituras se registró una leve contracción de 6,2%. Para tener una idea más precisa, si ordenamos de mayor a menor los 20 registros, enero-marzo de 2010 fue el 13º. En consecuencia, podemos afirmar que en lo que va del año la actividad inmobiliaria en la Capital Federal logró un nivel razonable, teniendo en cuenta que estamos saliendo de un proceso recesivo. Veremos cómo continúa la evolución en el resto del año.

En el caso de las hipotecas, claramente el nivel alcanzado en enero-marzo de 2010 quedó muy por debajo del promedio de los últimos 20 años (-69,0%). Pero esto fue producto fundamentalmente del cambio de contexto macroeconómico entre los ’90 y la década actual. En los ’90, la estabilidad de precios que generó el esquema de convertibilidad y el proceso de integración financiera con el resto del mundo, permitieron al sistema financiero el acceso a fondeo de largo plazo y a las familias la recuperación de su poder adquisitivo, todo lo cual facilitó el resurgimiento del mercado hipotecario del ostracismo en que se hallaba. En la década que está próxima a finalizar, estas condiciones dejaron de existir y lo mismo ocurrió con los préstamos a largo plazo. En la actualidad, tanto la oferta de créditos hipotecarios como la proporción de hogares que están en condiciones de calificar como sujetos de tales créditos, son marginales en términos del tamaño del negocio inmobiliario.

Recordemos que en 1994 la proporción de escrituras firmadas con hipotecas en la ciudad de Buenos Aires alcanzó un máximo de 34,8% y que en el período 1993-1996 se mantuvo en 32,7%, en tanto que hasta el final de la convertibilidad (2001) la proporción continuó siendo elevada, ya que promedió 26,2% (con un piso de 25,3% y un techo de 28,0%). En cambio, desde 2002 hasta 2009, la proporción cayó a un promedio anual de 6,5%.