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¿Qué nos dice la desagregación de los permisos de construcción por municipios?

En forma sistemática venimos planteando que el escenario sectorial exhibe dos realidades opuestas. Un presente caracterizado por la rápida recuperación de los despachos de insumos y un futuro dominado por la persistente contracción de la superficie autorizada para realizar obras privadas en el conjunto de los principales 42 municipios del país.

En los primeros tres meses de 2010 se autorizó un total de 1.544 millones de metros cuadrados, lo que significó un retroceso de 12,7% con relación a lo registrado en el primer trimestre de 2009 (que a su vez también había verificado otra contracción de 14,8% anual). Esto implica que se aprobaron 224,56 mil metros cuadrados menos entre los períodos analizados.

Sin embargo, cuando profundizamos un poco más en el análisis, observamos que existen perspectivas muy disimiles por municipios. Esto se puede observar en el cuadro que sigue a este párrafo, que en la parte izquierda incluye a los que presentan una tendencia positiva y en la parte derecha a los que presentan una tendencia negativa.

Como podemos observar, en el primer cuarto del año, la mitad más uno de los municipios evidenció una mejora con relación a lo ocurrido en igual lapso de 2009. En las 22 ciudades consideradas se autorizó un total de 956 mil metros cuadrados, superficie que resultó 28,9% superior en términos interanuales (+214,6 mil metros cuadrados).

Dentro de este conjunto se destacó la ciudad de Córdoba, por tratarse del principal municipio en lo que va del año y por haber exhibido el mayor crecimiento en términos absolutos (+26.542 metros cuadrados). Esto último gracias a su importancia relativa, dado que la tasa de expansión relativa fue de sólo 9,9% anual. Luego encontramos al 6º y al 3º municipio en importancia, San Miguel de Tucumán y Salta capital, los que aportaron 23.999 y 22.028 metros cuadrados más que en el primer trimestre de 2009. Al tratarse de municipios más pequeños que la ciudad de Córdoba, en términos relativos también mostraron importantes incrementos (73,5% y 37,1% anual, respectivamente). Y, por último, debemos agregar a Quilmes, que también aportó una mejora interanual levemente superior a los 21.000 metros cuadrados, con la cual duplicó la superficie autorizada en igual trimestre del año pasado. Con esta tasa de variación se ubicó en segundo lugar en el ránking, detrás de Paraná que mostró un crecimiento de 109,9% anual (+15.058 metros cuadrados).

Del otro lado, encontramos 20 municipios que en conjunto registraron una retracción de 42,8% anual   (-439,15 mil metros cuadrados). Pero, nuevamente, conviene que desagreguemos la información para entender mejor qué está pasando dentro de este conjunto. Porque, la ciudad de Buenos Aires, el principal municipio del país hasta 2009, en lo que transcurrió del corriente ejercicio sólo aprobó 185.919 metros cuadrados (-53,5%) y con su contracción (-214,28 mil metros cuadrados) llegó a explicar el 95,4% (es decir, casi la totalidad) de la caída del conjunto de los 42 municipios relevados por el INDEC entre los períodos considerados (-224,56 mil metros cuadrados).

Dicho de otra manera, cuando dejamos afuera a la ciudad de Buenos Aires, en los principales 41 municipios del país, la superficie autorizada para llevar a cabo obras privadas registró una disminución de apenas 0,8% interanual en el primer trimestre del año (-10.278 metros cuadrados).

En función de lo expuesto, podemos concluir que las perspectivas desalentadoras en materia de actividad de la construcción están concentradas en la mitad menos uno de los municipios relevados por el INDEC, y cuando usamos el microscopio vemos que la ciudad de Buenos Aires es el municipio que va a resultar más afectado por el contexto internacional y local.

La redistribución geográfica que va a tener la actividad de la construcción en el futuro próximo no hace más que confirmar algo que venimos planteando desde 2008 en adelante. El achicamiento de la torta general no implica que no se puedan llevar adelante proyectos atractivos y rentables. Sólo que en contextos como el actual, debemos prestar mucha más atención al tipo de proyectos que se van a desarrollar y financiar.

Identificar en forma precisa cuál es y dónde se ubica la demanda efectiva de inmuebles no serán condiciones suficientes para el éxito del proyecto, pero cuanto menos son condiciones muy necesarias.