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Por Lic. Pablo A. Lara, ESTRATECO Consultores

La profundización de los controles cambiarios implementados luego de las elecciones presidenciales, ya logró enfriar el mercado inmobiliario y seguramente va a tener un impacto negativo sobre las intenciones de construcción en nuestro país.

Las medidas adoptadas y la forma en que se llevaron a la práctica elevaron aún más el apetito de los agentes económicos por el billete norteamericano, reduciendo como contrapartida la ‘ansiedad’ por adoptar decisiones de inversión.

La intensificación del proceso de fuga de capitales había logrado, desde mediados de año,  revertir la tendencia expansiva del total de permisos autorizados en el conjunto de los 42 municipios relevados habitualmente por el INDEC.

En julio la superficie autorizada a construir en el conjunto de los 42 municipios había registrado un retroceso de 13,0% anual. Luego, en agosto y en septiembre se habían agregado dos caídas más, de 1,8% y 1,3% anual, respectivamente. Esto redujo el crecimiento de la serie de permisos a sólo 5,7% anual, que alcanzó un total de 6 millones de metros cuadrados en los primeros nueve meses del año.

Con estos guarismos, el tercer trimestre del año mostró la primera baja (4,9% anual), luego de cuatro trimestres consecutivos de recuperación y crecimiento. Muy probablemente el efecto parálisis decisoria que generaron las medidas adoptadas recientemente, dará  lugar a una contracción más importante durante el último cuarto de 2011.

No obstante ello, debe resaltarse el hecho de que el deterioro del escenario macroeconómico nunca tiene un impacto idéntico sobre todos los municipios, ya que existen realidades microeconómicas muy variadas, las que pueden en algún caso evitar la contracción de la actividad sectorial, más allá de que a nivel global la inversión en construcción se vea reducida. Ya se venía observando antes de que se alcanzara el grado de deterioro actual.

Con los datos a agosto de 2011, que incluyen las dos primeras contracciones interanuales para el conjunto de los 42 municipios, en 26 municipios todavía existían mayores intenciones de construir por parte de los desarrolladores e inversores. En cambio, sólo en 12 ciudades se registraba el comportamiento opuesto (sin contar a Granadero Baigorria, que no muestra movimientos desde abril de 2009). 

El total de los municipios con perspectivas ’alentadoras’ había registrado autorizaciones por el equivalente a 2,73 millones de metros cuadrados en el acumulado de 2011 y con relación a igual período de 2010 había exhibido un crecimiento de 36,5% anual. Es decir, este conjunto mostró una expansión de casi 730 mil metros cuadrados entre los períodos considerados.

Dentro de este grupo, los municipios destacados fueron Paraná, con un incremento de superficie de casi 130 mil metros cuadrados anuales, y Río Cuarto, Villa Carlos Paz, Río Gallegos y Posadas, todos con incrementos anuales superiores a los 50 mil metros cuadrados. Incluso, debe señalarse que en el caso de Posadas, la comparación corresponde a los primeros siete meses del año. Y en los casos de Río Gallegos y Río Cuarto, las tasas de crecimiento fueron extraordinarias, ya que mostraron alzas de 237,5% y 108,6% anual, respectivamente.

En tanto, los municipios con perspectivas ’negativas’ autorizaron un total de 2,36 millones de metros cuadrados en los primeros ocho meses del año, el cual resultó 17,7% inferior en términos interanuales (-509,2 mil metros cuadrados). Y dentro de este conjunto se destacaron las caídas de las ciudades de Córdoba y de Buenos Aires, los dos municipios más importantes del país, que llegaron a 4,7% y a 17,7% anual, respectivamente (-138 mil metros cuadrados entre ambos municipios). A ellos se les debe agregar Neuquén (-36,5% anual), San Isidro y Venado Tuerto, todos con bajas superiores a los 45 mil metros cuadrados anuales.

Si bien es cierto que Rosario, uno de los municipios más importantes para la construcción en la última década, no forma parte del relevamiento habitual del INDEC y tampoco publica de manera autónoma información periódica sobre el tema, es importante destacar que la provincia de Santa Fe es la que mayor representación tiene a nivel municipal en el conjunto de los 42 municipios que informa el INDEC.

Santa Fe participa con 10 lugares (23,8%) que en los primeros ocho meses de 2011 acumularon un total de 519.827 metros cuadrados (10,2% del total), lo que arrojó una baja de 9,7% con relación a igual lapso de 2010 (-55,7 mil metros cuadrados).

No todos los municipios resultaron igualmente afectados por el deterioro del escenario macroeconómico. En particular, de los 10 municipios incluidos, cinco acumularon crecimientos interanuales, cuatro disminuyeron y uno (Granadero Baigorria) no aportó datos.