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Informe Construya Nro. 117 - Noviembre 2012

Escenario

Desde que se estableció la restricción para la compra de moneda extranjera, el mercado sintió el impacto. La opinión de los especialistas y las alternativas que permitieron mantener vivas las operaciones y el ritmo de la construcción.

En el último año, la medida que dispuso el Gobierno Nacional para el control del mercado de las divisas marcó el paso del mercado inmobiliario, repercutió en el de la construcción y moldeó un escenario con características diferentes al de hace un año.  La compraventa de propiedades usadas se resintió, y sin embargo, la disponibilidad de pesos para inversión impulsó los proyectos de pozo en esa moneda y las refacciones.  Los alquileres se sostienen.  La construcción se mantiene como una alternativa de inversión vigente.

Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, indicó que “la restricción al dólar resultó ser un Cisne Negro (Nicholas Nassim Taleb, en su libro denominado El Cisne Negro, utiliza este término metafórico para referirse a los acontecimientos muy poco probables, pero potencialmente dañinos, como la crisis de una gran institución financiera o una caída brutal de las cotizaciones bursátiles). Una de las ideas esenciales de Taleb es que los modelos usados habitualmente por los economistas para medir el riesgo, infravaloran la probabilidad de acontecimientos como nuestras restricciones cambiarias. Cuando sucede algo así, hay que tener mucha imaginación y una gran capacidad de adaptación. En nuestro sector los desarrolladores rápidamente entendieron que había que trabajar en pesos y el mercado, con sus más y con sus menos, siguió funcionando. En cambio, en el mercado del usado, los dueños de los departamentos no acusaron recibo de las nuevas reglas de juego y la parálisis fue casi total.”

Gómez advirtió que el principal impacto por las restricciones lo sufrió el mercado del usado, donde existe mayor subjetividad (los propietarios no son profesionales del negocio y tienen una mayor carga de subjetividad respecto a su inmueble). De hecho suelen confundir precio con valor.”

Por su parte, Roberto Baylac, que junto con Ariel Wasserman dirige el BW Group (constructora y desarrolladora de emprendimientos), dijo que “las restricciones no nos cambiaron la forma de comercializar nuestros productos, pues siempre vendimos en pesos. Diría que donde más afectó es en el disgusto de los compradores y también en el abastecimiento de insumos importados, que comenzaron a faltar y muchos no tienen reemplazo nacional. Esto sí ha traído varios problemas para hacer frente en las obras, para poder cumplir en tiempo y forma.”

El edificio Peña 2033 de BW group se empezó a construir en julio de 2011 y avanza.

Mientras que Fernando Lago, director del área Pensamiento Estratégico de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), contó que poco a poco tanto las empresas como la gente empiezan a adaptarse al mercado en pesos. “Al principio hubo mucha incertidumbre y recibimos muchas consultas sobre los cambios en los desarrollos y en la manera de cómo financiarlos. Pero actualmente, a justo un año de la medida, ya está instalada la tendencia de pesificar los contratos y el lanzamiento de los nuevos fideicomisos en pesos.”

Además, esta situación hizo que tanto los desarrolladores como los constructores tengan que adecuarse. Por ejemplo, Alejandro Ginevra (que entre otras obras comercializa Madero Harbour, en el dique I de Puerto Madero), argumentó que “ya me adapté al sistema. Cobro en pesos al tipo de cambio del día, ya que el terreno fue adquirido en otro momento, y en dólares. Y los pesos que recibimos los seguimos utilizando para construir y pagar la obra de oficinas y viviendas.”

Sobre lo que está por venir, Gómez, indicó que “el mercado de los emprendimientos inmobiliarios se adaptó a la nueva realidad de trabajar en pesos, y 2013 será un buen año, principalmente porque los inversores siguen confiando en el ladrillo como una inversión que no defrauda. A largo plazo, es el activo más seguro y no está expuesto a la volatilidad de corto plazo de los activos financieros. Encarrilar el ahorro a través del mercado inmobiliario es apostar al país: en la Ciudad de Buenos Aires el sector significa un 14% del PBI, genera 130.000 puestos de trabajo (8,2% del empleo) e involucra a 20.000 empresas, el 99% de las cuales son Pymes.”

En tanto que Baylac sostiene que “en los últimos años de bonanza constructiva emergieron muchas empresas. Hoy van desapareciendo y quedan las de mayor experiencia e infraestructura, eso también contribuye a la gente para tomar las decisiones a la hora de comprar o alquilar, y creemos que en 2013, luego de marzo, el mercado puede mejorar en relación al contexto actual.”

A un año de que la medida entrara en vigencia, en los alquileres, este cambio muestra que no impactó en forma negativa, se mantiene el volumen de operaciones. “Es algo que les brinda una mínima esperanza a los agentes inmobiliarios. Es que muchos de los propietarios o desarrolladores que habían invertido en los ladrillos y tenían esos inmuebles en venta hoy se inclinaron para ofrecerlos en locación y así, al menos, obtener una renta. Nos encontramos con mucha oferta, pero con una demanda sostenida, lo que ha hecho que no aumenten tanto los precios de los alquileres; están estables en cuanto al valor nominal”, explicó Arévalo.