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Informe Construya Nro. 119 - Enero 2013

Perspectiva 2013

El optimismo gana confianza en especial en las zonas del NEA, NOA y Cuyo. Los especialistas coinciden en que estas tres áreas serán las que reciban las mayores inversiones para edificar viviendas y edificios.

Después de que 2012 marque un retroceso en los volúmenes de obras y ventas tanto en los mercados de la construcción como en el inmobiliario, los especialistas sostienen que en 2013 los que tienen las mejores perspectivas de crecimiento son las regiones del Noreste (NEA), Noroeste (NOA) y Cuyo. Mientras que Buenos Aires y cercanías tendrá expansión pero en menor medida que en los últimos tiempos.

Según el Estudio de Opinión Construya, un estudio de opinión cuantitativo sobre las expectativas relacionadas con la actividad de la construcción y el mercado inmobiliario realizado por la consultora CIO Research para Grupo Construya, el 65% de los profesionales del sector cree que la actividad se mantendrá o crecerá  en este año. 

Pero el informe aclara que las expectativas no son iguales en todo el país. Para el análisis, las respuestas se agruparon en cinco regiones: Buenos Aires (Capital, Gran Buenos Aires e interior de la provincia de Buenos Aires); Centro (Entre Ríos, Santa Fe, Córdoba y La Pampa); NEA (Misiones, Corrientes, Chaco y  Formosa); NOA (Jujuy, Salta, Tucumán, Santiago del Estero, Catamarca y La Rioja), Cuyo (San Juan, Mendoza y San Luis) y Patagonia (Neuquén, Río Negro, Chubut, Santa Cruz y Tierra del Fuego).

De todas, sólo en la región Buenos Aires el pesimismo superó al optimismo.  La mayoría de los encuestados de esa región (32%) espera que su nivel de actividad baje en los próximos 12 meses y un grupo de similar importancia (31% del total) tiene expectativas de mantener la actividad.  Sólo el grupo menos numeroso, 25% de los encuestados, manifestó esperar que la actividad crezca.

En el extremo opuesto se encuentran los profesionales que operan en el NEA, el NOA y la Patagonia.  La mayoría de ellos se inclinó por vaticinar crecimiento para los próximos 12 meses.  Quienes se mostraron más optimistas fueron los de la región NEA, ya que casi la mitad (47%) cree que su actividad crecerá, el segundo grupo en importancia (27%) esperar mantenerse y el grupo más pequeño (23%) espera disminuir.

En el NOA la mayoría de los encuestados (45%) también espera crecer, el 28% tiene la expectativa de mantener el nivel de actividad y sólo el 14% considera que éste disminuirá.  La Patagonia es la tercera región que mostró mayor cantidad de respuestas optimistas, con el 41% de los encuestados que piensan que van a crecer, el 30% que mantendrán el nivel y el 22% que disminuirán.

En tanto en las regiones Centro y Cuyo la mayoría de los encuestados espera mantener el nivel de actividad. En la región Centro, 33% de los encuestados consideró que la actividad crecerá y 21% se inclinó por una caída. En tanto, en Cuyo las proporciones fueron más similares entre sí, con 31% de crecimiento y 28% contracción.

Opiniones
Con estos indicativos, se consultó a algunos representantes de las zonas en las que se considera que el escenario será auspicioso en 2013.

En Resistencia, provincia del Chaco, se observó ya en los últimos tiempos cambios gravitantes en la escenografía de la ciudad con la presencia de varias edificaciones en altura y nuevas viviendas.

Al respecto se refiere Rodolfo Isakson de Alberdi Propiedades: “Realmente, Resistencia vive un boom de la construcción en los últimos años, es un proceso que iniciaron los inversores que apuestan por el mercado y que decidieron apostar por el ladrillo. Se levantaron entre 2011 y 2012 varios edificios, y actualmente hay varios en obras. Por lo general, cuentan entre 3 y 9 pisos”.

Este avance se observa en el radio comprendido entre la plaza principal (llamada 25 de Mayo) de la capital chaqueña y la sede gubernamental de la provincia. Este impulso se aprecia cuando se recorre por las avenidas Avalos, Rivadavia o Wilde, como también por las clásicas Sarmiento, 25 de Mayo y 9 de Julio, que poseen tramos de corte comercial a la vez.

Según Isakson, varios de los compradores que adquirieron propiedades en esta ciudad lo hacen para vivienda permanente o también gente que viaja a Resistencia por negocios o para fin de semana y son de ciudades del interior de Chaco y la zona. “En cuanto a precios, manejamos varios edificios de pozo, en pesos, que por ejemplo de 1 dormitorio oscilan en los 300.000 pesos y de dos dormitorios con servicios, 800.000 pesos. Mientras que casas, muy bien ubicadas, se consiguen en buen estado por más de 900.000 pesos”, explicó.

Parte de esta movida obedece a empresarios jóvenes que con su excedente de dinero trasladaron los ahorros al mercado de la construcción e inmobiliario. Los especialistas (y en esto también es compartido con el NOA) opinan que el NEA por ser un mercado que no dependía exclusivamente del dólar no se vio tan afectado por la pesificación del sector. Por dicha razón, si bien el mercado referido sintió el impacto del freno del sector de los últimos meses en función de las restricciones cambiarias y demás razones económicas, se percibe que el ritmo de las operaciones continúa en forma razonable.

De las tipologías que se ofrecen al igual que en Buenos Aires, los fideicomisos en pesos son los que cuentan con más operaciones ya que otorgan una herramienta de financiamiento.

Por otra parte, el sector público también empujó el crecimiento en el NEA, ya que en las provincias que lo integran hubo varias obras de infraestructura, se levantaron las universidades nacionales, privadas y demás entidades educativas; la proximidad al río y áreas naturales; los grandes espacios aptos para nuevos desarrollos cercanos a los cascos céntricos; inmediación a las localidades de gran producción de negocios agroganaderos; nuevas industrias y radicación de empresas extranjeras; menos de 20 Km de distancia entre ambas capitales y desarrolladores inmobiliarios idóneos, contribuyeron con el crecimiento.

Sobre el NOA, Federico Bunader, de la compañía y constructora Bunader Negocios Inmobiliarios, puntualizó que la mayor expansión se ve en la zona de Yerba Buena. “Actualmente, en Tucumán y Yerba Buena, contamos con más de 150 emprendimientos inmobiliarios en pleno desarrollo. Estos, son de todo tipo (countries, edificios, loteos, barrios privados) y aún así sigue existiendo un déficit habitacional importante, debido a la migración de gente de otras provincias hacia Tucumán”.

Acerca de si se iniciarán más obras este año, explicó que “es cierto que actualmente es la región con más expansión, y se están haciendo todo tipo de proyectos y emprendimientos. Desconozco si en 2013 se agregarán proyectos nuevos. Hay que tener en cuenta que lo proyectado en 2012, se terminará a fines de 2014. Si la perspectiva global es buena, podrían sumarse nuevos emprendimientos, aunque no sé si éstos serán de gran nivel”.

Los inversores genuinos tuvieron acceso a la vivienda en Tucumán gracias a la financiación otorgada por las mismas constructoras. Actualmente hay proyectos que se financian hasta en 60 cuotas en pesos (con un anticipo mínimo, del 30%).

El resto  (empresarios, agricultores, inversores en general) acceden  al ladrillo como refugio y alternativa de inversión. Generalmente compran de contado.

En cuanto a valores que manejan en Bunader, en el Barrio Norte tucumano, sobre las calles principales, los departamentos varían entre los 6500 y 10.000 pesos por m2. Las calles más demandadas son Santa Fe, Monteagudo y Balcarce.

Las casas de Yerba Buena apuntan a un segmento medio alto y alto, en esta zona ubicada a 20 Km. de San Miguel de Tucumán, la capital, valen más de 1 millón de pesos. Hay que tener presente que en el lugar operan dos centros comerciales importantes y un amplio polo gastronómico.

Por Cuyo

En San Juan la realidad del mercado de la construcción es muy positiva. Es una de las provincias de mayor crecimiento (en su mayoría por la minería y la exportación, algunos índices indican que este sector en 2012 superó el 30 por ciento del PBI).

Por lo que gran parte de los ahorros generados de esa mayor actividad económica y ante la imposibilidad de ahorrar en dólares, se vuelcan al sector inmobiliario. Esto nos hace pensar que el crecimiento del sector inmobiliario de inversión privada seguirá este año en el mismo ritmo que en 2011 y 2012”, dijo Eliseo Pérez Olivera, CEO de Pérez Olivera Propiedades, además miembro del Colegio Público de Corredores Inmobiliarios de San Juan (CPCISJ) y de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), entre otras entidades.

A su vez, otros fondos que se destinan al mercado de la construcción en San Juan, son los derivados de la zona agrícola de granos, al frente del crecimiento económico del 2013 y como consecuencia de ello crecerá el sector inmobiliario en todos sus rubros (casas, departamentos, locales comerciales,  galpones y oficinas).

En que se fundamenta esta expansión, Pérez Olivera, dijo que “cómo lo dice una propaganda oficial en defensa de la minería responsable, San Juan no tiene tantos granos, no tiene vacas ni tiene forestación, pero tenemos minería que ha sido el motor impulsor del crecimiento económico de los últimos diez años y en base a ese motor es que ha crecido todo el espectro social de San Juan”.

Los sectores que más crecieron en la capital son las zonas oeste (integrada por los barrios Desamparados y Rivadavia) y este (barrio Santa Lucía). En menor medida y más selectiva han crecido también las zonas de Pocito y Albardón.

En cuanto a los precios, el operador, dijo que los valores de las casas en barrios de clase media (Universitario, Parque de Mayo, Stotac, entre otros) con unos 35 años de antigüedad oscila en los 650.000 pesos y un departamento de un dormitorio (38 m2 cubiertos promedio) ronda en 250.000 pesos.

Mientras que Santiago Debé, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de la provincia de Mendoza, con un tono más pesimista, comentó que “las perspectivas de inversión, van a depender tanto en la industria de la construcción, como respecto de la evolución del mercado inmobiliario, del mantenimiento o no del cepo cambiario, los guarismos inflacionarios y el grado de confianza de las inversiones potenciales en la evolución de las principales variables económicas. Desde luego, también del marco que desde siempre referencio el sector inmobiliario para su desarrollo: seguridad jurídica, vigencia plena del derecho de propiedad y no ingerencia de factores externos al mercado en el libre juego de oferta y demanda.”

En Mendoza, por el momento se construyen edificios en PH de dos o tres ambientes con cochera, con terminaciones medias y en su mayor parte por medio de fideicomisos al costo.

Según Debé, en Mendoza, al contrario de lo que sucede en la Pampa Húmeda con el sector agrario, las utilidades de viñedos y bodegas, son reinvertidos en su mayor parte en la misma explotación agrícola industrial y sólo en escasa proporción, en inmuebles urbanos.

Pero así y todo hubo expansión en esta provincia cuyana. El mayor avance se ubica en los departamentos de Godoy Cruz, Luján de Cuyo y Maipú y en los cultivos y establecimientos bodegueros, en los Departamentos de Tunuyán y Tupungato.
Sobre precios, en departamentos en PH, de dos y tres ambientes ubicados en zonas residenciales medias y altas, el valor promedio del m2 propio, oscila entre 10.000 y  12.000 pesos más el adicional del precio de la cochera, alrededor de 70.000 pesos.

Las viviendas bien ubicadas superan los 900.000 pesos según la ubicación. En su mayoría los que apostaron por el mercado son los propietarios locales como algunos de las zonas cercanas a la capital que van los fines de semana a la ciudad de Mendoza.