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Informe Construya Nro. 139 - Septiembre 2014

Tendencia

Dos barrios porteños que contribuyen con la expansión

Tanto Villa Urquiza como Villa del Parque son dos de las zonas con mayor cantidad de construcciones en la actualidad. El ámbito tranquilo y tradicional, los accesos, buen entorno, los colegios y los centros comerciales a cielo abierto hacen que la gente quiera vivir en ambos lugares. Se han edificado propiedades en altura y varios PH

Las propuestas modernas tienen en dos barrios tradicionales de Buenos Aires un eje clave de avance en estos días. Tanto en Villa Urquiza como en Villa del Parque, se mantiene el nivel de obras a través de la edificación de las propiedades en altura y de los PH que son protagonistas en ambos trazados porteños.

Varias similitudes que ofrecen estos puntos geográficos y por el cual son muy demandados por el público, los hacen parecidos. Mantienen, aún en esta época, un ámbito tranquilo para residir más asociado con lo tradicional y donde el aroma “barrial” y sus encantos, están muy presente. Por otro lado, tienen buenos accesos con avenidas muy conectadas, servicios de transporte (de hecho en Villa Urquiza corre la línea B del subte), variedad de colegios y centros comerciales a cielo abierto (aunque también en Villa del Parque, funciona Del Parque Shopping Center).
Villa Urquiza, fundado por Francisco Seeber, en 1889, se haya delimitado por las avenidas De Los Constituyentes, Crisólogo Larralde, la calle Tronador y la Avenida de Los Incas.

Al respecto, Carlos J. Puente, de la inmobiliaria Puente Propiedades, que desde hace 38 años opera en este barrio, puntualizó que “el impacto de progreso y la demanda de unidades que provocó la llegada del subte de la línea B y que permite tener a la Avenida Triunvirato con 4 estaciones en su recorrido, siendo la última la de Triunvirato-Monroe y que linda con la Estación del ferrocarril Mitre, consolidó un despegue constructivo en la zona que se inició en 2003 y que mantuvo al barrio permanentemente como el tercero de la Ciudad con mayor cantidad de metros cuadrados en ejecución.”

Los departamentos tienen mayor demanda en el sector estrictamente residencial delimitado por Blanco Encalada,  Triunvirato, Barzana y Echeverría, “donde encontramos las propiedades de mejor calidad de la zona con un valor m2 entre los 2.000 y 2500 dólares y un segundo sector más estándar demarcado por Roosevelt, Alvarez Thomas,  Congreso y Cullen, donde predominan las unidades de 1 y 2 ambientes y donde los valores rondan los 1800 dólares el m2”.

Por otra parte, hay muchas posibilidades de habitar casas, algo que en otros barrios porteños se hace dificultoso, porque las viviendas antiguas le han dado paso a las construcciones en altura. La demanda de casas  de 1 y 2 plantas con garaje, 3/4 dormitorios y parque  se encuentran en el perímetro de Nahuel Huapi, Larralde, Triunvirato y Burela, y es en donde el comprador cuenta con una codificación urbana que no permite construcción de altura.

“También  a la hora de hablar de casas se destacan en  la geografía de Villa Urquiza dos pintorescos sectores que son Parque Chas y el Barrio Parque Residencial, (antiguo Barrio Presidente Perón), lindante con la Avenida General Paz”, contó Puente.

Mientras que Juan Ignacio Mel, de Mel Propiedades, destacó que uno de los puntos fuertes que contribuyeron al despegue de Villa Urquiza, fue la apertura de las estaciones de la línea B, “pero lo bueno es que a pesar del crecimiento de manera sostenida no pierde su identidad barrial. Hay un sector residencial con las casas más tradicionales en la arbolada calle Mendoza. Entre las calles Echeverría, Barzana y las avenidas Olazábal y Triunvirato, las casonas conviven en armonía con los edificios de categoría. A la zona no le falta nada, está bien comunicado, tiene muy buenos colegios, todo tipo de propuestas gastronómicas, bares, confiterías, negocios de indumentaria y supermercados. Esto hace que los vecinos del barrio no quieran dejarlo y que muchos jóvenes lo elijan a la hora de mudarse solos'.

Las alternativas son variadas y el público, también. 'Sin embargo, en estos últimos años se construyeron numerosos edificios, con unidades de uno y dos ambientes, por lo que una gran masa de jóvenes elige estos departamentos, ideales para ellos. Los que más se vende en Urquiza son los departamentos de dos ambientes; no sólo apuntan al consumidor final que busca su primera vivienda, sino que logran captar también la atención de inversores en pos de una buena renta. El valor es relativo, depende mucho de la cantidad de m2 de cada propiedad. Un departamento nuevo, de dos ambientes y 50 m2, se cotiza en 2100 dólares el m2 en promedio. Esa misma unidad, pero con 20/30 años, en cambio, se valuaría en 1850 dólares el m2', detalló Mel.

Esta inmobiliaria, en unos días estaría entregando un emprendimiento dentro del que se conoce como el Corredor Verde de Donado/Holmberg, 'un sector que está creciendo a través de cantidad de edificios de gran escala. Y está finalizando otro inmueble en Juramento y Bauness. Todos con unidades de uno y dos ambientes”, agregó.

Otras construcciones que actualmente se ofrecen en Villa Urquiza son las siguientes: un piso Mendoza a la altura de Bucarelli, con 110 m2 más cochera (de calidad), en 280.000 dólares; una casa en Lavoissier y Larralde, de dos 2 plantas, 170 m2, más cochera, en  180.000 dólares, una departamento de tres ambientes con cochera, en el cruce de las avenidas Los Incas y Triunvirato, de 65 m2, por 139.000 dólares.
Los terrenos, cada vez son más escasos en la zona residencial. Con buen potencial de edificación se encuentran en un rango de incidencia de  500/700 dólares el m2, y aquellos que se ubican en zonas estándar se hallan entre 300/400 dólares el m2, siempre en V. Urquiza.

En tanto que los alquileres, el valor inicial de un dos ambientes en la zona es de 3000 3200 pesos más expensas. Pero puede llegar a escalar por encima de los 4000 pesos en caso de tratarse de un departamento amplio, moderno y bien ubicado.

Con Cuenca como eje comercial
Villa del Parque fue creado en 1908, y está comprendido por las avenidas Francisco Beiró, San Martín, Arregui, Gavilán, la avenida Álvarez Jonte, Miranda y Joaquín V. González.

En  este barrio, los pedidos del público siempre se mantienen pero con la diferencia que los permisos de obra mermaron por los efectos de la economía. “La decisión de compra está lenta sumado a que los precios no bajan, pero las inversiones en ladrillos son la más segura aún en este tiempo”, dijo Gastón Aimaro, titular de Lincoln Propiedades.

No obstante, “hay pedidos concretos de departamentos de 3 y 4 ambientes, el perfil de cliente es un comprador final/inversor, que es el publico que tiene un 3 ambientes y no llega a comprar un 4, o, no es de su gusto la vivienda usada que hay en el mercado, entonces  es el que se inclina a vender el 3 ambiente y se va a alquilar, y, en el mientras tanto, busca invertir en 4 ambientes de pozo o de obra media avanzada, de esta forma compra a estrenar con el esfuerzo económico de una diferencia”, amplió.

Por su parte, Adriana Rando, de la inmobiliaria homónima, que opera en este barrio, indicó que “la demanda se mantiene activa, y que también gente de Villa del Parque, o que tiene sus familiares busca quedarse en la zona y por ahí pueden correrse un poco hacia otros barrios como Villa Santa Rita, Agronomía o Paternal, pero siempre priorizan estar cerca ya que es un punto con buenos medios de transportes y está próximo a la Avenida General Paz”.

Su calle comercial por excelencia es Cuenca, y otras buscadas por su cercanía a esta arteria son Tinogasta, José Pedro Varela, Nogoyá, Melincué, entre otras. También es demandada la avenida Nazca, otro clásico de Villa del Parque.

“Se han construido varios PH y se reciclaron muchas viviendas en los últimos años, en su mayoría, para tentar a la gente para vivir en forma permanente. También hay varios proyectos de pozo que no están dentro del mercado de los dólares, y al tener oportunidades en pesos, hacen que los propietarios opten por esta alternativa”, dijo Rando.

Algunos de los casos que se comercializan en Villa del Parque, que en su mayoría son construcciones a estrenar, son las siguientes: Edificio Bell, en Campana al 3200 (y Simbron) a la vuelta del centro comercial Cuenca, que se entrega en 90 días. Otro edificio, sin amenities para el público joven que no busca gastos extras como la portería etc: se trata de 3 ambientes en dúplex con 2 baños y 76 m2 cubiertos más 3.7 m2 de balcón: por 150.000 dólares, con cocheras opcionales a 25.000 dólares.

También está el edificio Beiró Avenue, en Beiró al 3600, con entrega prevista para julio de 2015, que consta de planta baja de un doble hall/ lobby de entrada y 2 unidades Studio de 35 m2, seguidos de 9 pisos con 8 departamentos por planta distribuidos en unidades de 1 ambiente hasta 4 ambientes con piscina de acceso independiente, dos SUM, gimnasio y terraza privada, entre otras áreas comunes. Los valores parten desde 83.160 dólares y llegan hasta 280.000 dólares. 

Sobre el futuro de Villa del Parque, Aimaro, puntualizó que “la zona lindante a la calle Empedrado se revalorizara de llevarse adelante el proyecto de gran jerarquía a cargo del Estudio Sáenz cerca del final del barrio, de esta forma se recuperará una zona actualmente oscura aledaña a las ex bodegas Toro, pero con el beneficio de su accesibilidad y la cercanía a uno de los pulmones mas grandes de la Capital Federal, el barrio de Agronomía. También sumado a esta zona hay un mega proyecto en el ex Albergue Warnes”.

Otro aspecto que lo convertirá en atractivo es que en unos meses contará con nuevo corredor de Metrobus sobre la Avenida San Martín que posibilitará las conexiones con la actual traza del que circula por la Avenida Juan B. Justo.

Finalmente, y sobre el mercado actual, Aimaro explicó que “el escenario se encuentra especulativo esperando la baja de los precios en los inmuebles, pero la buena mercadería mantiene su precio. Las operaciones que se concretan son sólo aquellas cuyos vendedores logran obtener la misma relación de precio en el inmueble que venden con el que compran, en resumen sólo vende aquel que obtuvo una oportunidad o beneficio en una propiedad de su interés. Por otro lado, espero que el barrio siga conservando el espíritu de vecindad que tiene, sus vistosas y concurridas calles de paseos de compras, sus plazas y clubes, en definitiva, los lugares de encuentro para las diversas actividades deportivas de los vecinos así como también sus prestigiosos colegios, factores que hacen de este lugar un gran punto para vivir”.