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Cuando quedan pocas semanas para culminar un nuevo año, distintos protagonistas del escenario se refirieron sobre la marcha del sector en un 2014 que tuvo un marcado dinamismo en el sector de la construcción y una disminución en la comercialización y el lanzamiento de los proyectos del ámbito inmobiliario.

La construcción mostró muchas obras en marcha y reciclaje o ampliación de propiedades, como también, los despachos de las ventas de los materiales tuvo un buen ritmo y el interior del país se posicionó con mucho movimiento.

Alberto Fernández Prieto, presidente de la desarrolladora Fernández Prieto & Asociados, sobre el balance del año, comentó, que, “fue un año con poca actividad en lo referente a los desarrollos de viviendas multifamiliares. La mayor actividad estuvo dada por las obras del plan PROCREAR y las ya comenzadas que por inercia siguen su desarrollo. A diferencia de otros años, se notó la falta de lanzamiento de nuevos desarrollos particulares privados.”

Para favorecer la senda productiva del sector inmobiliario, destacó que “la medida más importante sería la reactivación del crédito hipotecario destinado a la clase media con plazos de 20 o más años y con tasa de interés subsidiada.”

Por otro lado, indicó que el tema dólar afectó las ventas, fundamentalmente de las unidades usadas, “en nuestro caso para las obras en construcción no nos ha afectado dado que nuestros costos internos son en pesos argentinos. De todas maneras, el no contar con un instrumento adecuado para realizar las ventas desde el pozo hace difícil la realización de nuevas obras”.

Fernández Prieto & Asociados, en estos momentos, está con cuatro desarrollos, The Link Tower, en Puerto Madero; Palacio Raggio, en el Casco Histórico; MAUI en Rosario y un Parque Industrial en Florencio Varela.

Sobre 2015, y la evolución del sector, opinó que “será un año mejor para lo referente a la obra pública y al plan PROCREAR. Al mismo tiempo, creo que en lo referente a desarrollos privados no va ha haber mucha variante con respecto a este año”.

El licenciado Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, en su balance de 2014, explicó: “Siempre se ha dicho que el sector inmobiliario es pro cíclico. Cuando la economía crece, el sector crece a un ritmo superior, pero cuando la economía se detiene el efecto en el mercado inmobiliario se ve potenciado. Está claro que 2014 fue un año malo, macroeconómicamente hablando. No obstante, es en estas coyunturas cuando más debemos agudizar el ingenio, recurriendo a las herramientas de la micro”.

El acceso a la vivienda para la clase media es una asignatura pendiente del sector inmobiliario. “El desarrollo inmobiliario de la década actual ha estado orientado al segmento ABC1 que es el de mayor poder adquisitivo de la pirámide poblacional. Abrirse a la clase media permitiría satisfacer la demanda genuina de este segmento de la población  y, a la vez, ampliar notablemente el nivel de actividad”. 

“Obviamente, otra asignatura pendiente es solucionar el déficit habitacional y la vivienda digna para las clases sociales más postergadas, donde inevitablemente hacen falta políticas activas del sector público”, amplió.

Al referirse del tema dólar y sus vaivenes, indicó que las turbulencias en el mercado cambiario y la apreciación del dólar nunca fueron buenas para el mercado inmobiliario. “Quienes estudian el desempeño de los mercados y siguen comportamiento de las variables que afectan al sector lo explican del siguiente modo:

Si         i – e   >   0       hay actividad en el mercado inmobiliario
(es decir, si la inflación esperada supera a las expectativas de devaluación)

Si         i – e   <   0       se detiene el mercado inmobiliario
(es decir, si la inflación esperada es menor a las expectativas de devaluación).”

Con el segundo de los escenarios, los inversores adoptan una postura de “wait and see” y buscan refugio en el dólar. La relación sentimental de los argentinos con el dólar podría describirse a ritmo de tango: “Dólar que me hiciste mal y sin embargo te quiero”, relató Mario.

En cuanto al movimiento de la empresa que dirige, Lebleu, lanzó en 2014,  de la mano del Grupo Rodobens de Brasil, el Plan de Ahorro Inmobiliario cuyo primer grupo compuesto por 192 participantes logró cerrarse. La primera ceremonia de adjudicación (sorteo y apertura de los sobres de las licitaciones) es el 10 de diciembre.

Los interesados deben tener entre 18 y 65 años y demostrar ingresos brutos de su grupo familiar (en relación de dependencia o como monotributistas) de $25.000 mensuales.

Sobre el futuro, precisó que “la mayoría de los players del mercado considera que 2016 será, de algún modo, el año en que volveremos a sonreír. Sin embargo, para llegar a ese momento habrá que transitar un año de preparación, para identificar adecuadamente las oportunidades de negocios que tengan posibilidades de consolidarse en un entorno cada vez más competitivo. Por otro lado, lo que sucede es que hoy es relativamente más barato construir en dólares; por lo cual muchos desarrolladores están encarando proyectos con fondos propios, con el objeto de tener oferta en 2016, cuando el mercado cambie”.

Ante el escenario con nuevo gobierno para 2016, consideró que las medidas que podrían adoptarse serían las siguientes: “El primer paso será recuperar la confianza. Este es un negocio de confianza y mientras no cambien las expectativas, el mercado seguirá quieto. Ahora bien, la confianza es condición necesaria, pero no suficiente. Es necesario implementar otras medidas para que se produzca la recuperación del sector. Será un proceso de recuperación que habrá que transitar con paciencia y buena disposición para adaptarse a la realidad que se vaya presentando.”

Martin Cukier, director de Grupo BPC, “Definitivamente fue un año muy flojo. De avance con proyectos existentes pero de pocos proyectos nuevos. Un nivel de precios estancados en pesos con una inflación galopante, han sido las variables que mas afectaron al mercado, impactando fuertemente en la rentabilidad esperada. Este panorama hizo que se pudieran tomar muy pocas decisiones de inversión nuevas”.

Entre las medidas que contribuirían a recuperar el sector, sostuvo que habría que “terminar con el cepo cambiario, dedicarse a implementar un plan anti-inflacionario serio, que aunque no baje la inflación de un año para otro, muestre una perspectiva de seriedad fiscal, revalorización del peso, seriedad en las mediciones, entre otros aspectos. También potenciar el crédito hipotecario que hoy no existe para los que lo necesitan ventajas fiscales fuertes para el desarrollo de proyectos en zonas que no son centrales y una política de estado donde se muestre al sector de la construcción que hay un acuerdo a nivel de todas las fuerzas políticas y que no se van generar cambios bruscos en el sector (nunca mas el cepo cambiario, politica crediticia seria, ventajas fiscales en ciertas zonas, etc)”.

Cukier consideró que el tema dólar afectó al sector. “Si bien ya trabajábamos en pesos previo al cepo, el cepo lo único que logró es asustar a los inversores y usuarios. La volatilidad del dólar gracias al cepo hizo que mucha gente se paralizara y no tomara decisiones de compra, de inversión, etc. Además de disparar la inflación.  En proyectos que teníamos en el pozo no nos fue mal, ya que seguimos cobrando y pagando en pesos con ajuste según Índice de la Cámara Argentina de la Construcción. Pero para los proyectos nuevos es un desastre, ya que se generaron diversos tipos de cambio que hicieron imposible poder comprar terrenos nuevos, costear bien los proyectos, vender los productos con todas las complicaciones de los tipos de cambio, por ejemplo.'

En la actualidad el Grupo BPC, buscó posicionarse en las provincias con proyectos en Salta y Neuquén, como también en los países limítrofes, “en donde hay mejores perspectivas por otras variables que ayudan a contrarrestar el mal camino que generó nuestro gobierno en el mercado en general. Los valores de comercialización de nuestros emprendimientos, dependiendo la zona, van de 20.000 a 25.000 pesos por m2 en proyectos de muy buen nivel constructivo y de terminaciones”, concluyó Cukier.

Pedro Brandi, presidente del Grupo Construya, comentó que “En el 2014 el nivel de la actividad cerrará con una caída respecto de 2013 de alrededor del 5%. Cabe destacar que el 2013 ha sido el año récord histórico de despachos de materiales de la construcción. Asimismo, es una caída menor respecto de otras actividades económicas”.

Entre los aspectos por remarcar, “consideramos que fue muy positivo el plan PROCREAR, que facilita el acceso al crédito a los sectores de poder adquisitivo medio. Pensamos que debería incrementarse la inversión pública en vivienda social e impulsar el crédito hipotecario para los sectores de clase media y alta.”

La aplicación de las restricciones cambiarias no opacó tanto al sector constructivo, como al inmobiliario, según Brandi, “el cepo del dólar afectó mayormente la compra venta de propiedades usadas y paradójicamente favoreció la construcción de obras medianas y pequeñas, las ampliaciones, refacciones y reparaciones. Esto último ha beneficiado a nuestro sector, si bien ha habido ciertas dificultades en el abastecimiento de insumos importados”

Para el futuro cree que el 2015 será un año con un nivel de actividad algo mayor al 2014 por ser un año electoral. En cuanto a futuras medidas que puedan aplicarse desde el gobierno nacional, indicó que “eliminar el cepo cambiario seguramente impulsará la construcción, particularmente las grandes obras que hoy casi no existen. Destacamos nuevamente los beneficios de un plan como el PROCREAR y la inversión pública en el sector como formas de disminuir el déficit habitacional.”

Piensa que los lugares con más proyección para 2015 serán en el interior las regiones de la Patagonia, Cuyo y el Noroeste (NOA).

El ingeniero Gustavo A. Llambias, director ejecutivo de RED Real Estate Developers  SA, precisó “no ha sido un buen año, perspectiva que se vio reflejada en la baja de la actividad en todos los rubros. Siendo el desarrollo inmobiliario un sector que requiere inversión a largo plazo, lo que se necesita es estabilidad, confianza en el sostenimiento del rumbo a largo plazo y baja de la inflación.”

Para 2015 no observa cambios sustanciales. “No veo indicios de los cambios estructurales que se necesitan, en especial en un año electoral. Será complejo en el que sólo los proyectos singulares podrán aspirar a un desempeño razonable”

Para volver a motorizar el sector, sostuvo, que desde el futuro gobierno habrá que hacer varios replanteos. “Desde lo económico, será clave recuperar la confianza, algo que costará mucho. Como todo sector que requiere inversiones, es de los primeros en retraerse con condiciones desfavorables y de los últimos en volver a funcionar a pleno cuando cambia la tendencia, pero ya hemos pasado por ciclos como éste y hay experiencia en los desarrolladores para superar las dificultades mientras tanto.”

El ingeniero Marcelo Grimberg, director de Openprop, indicó estadísticamente que el año por culminar dejó una ganancia neta del 7 %. “La actividad inmobiliaria tiene la tradición de operar en dólares. El cepo y la pesificación intentaron cambiar esa lógica y no lo lograron. Que este gobierno reconozca el error y dé marcha atrás sería el mejor modo de acomodar las cosas en el corto plazo y quedaría para el futuro debatir entre todos los actores de la actividad el cómo avanzar en un proceso que logre que la comercialización de bienes inmuebles se haga en moneda local.”  

Actualmente, comercializan los siguientes proyectos, Concepto Sur, en Defensa 1421, en San Telmo, con unidades que promedian los 2000 dólares el m2 a estrenar; en la Av. De los Incas al 4790, en Villa Urquiza, a 2000 dólares el m2, y en la Av. Garcia del Río 2515, en Saavedra, a razón de 2100 dólares por m2, entre otros proyectos.

Para el futuro, se animó a proponer que,  “si este gobierno logra que converja el dólar oficial y el informal no hará falta esperar mucho para que la actividad se recomponga. Del nuevo gobierno habrá que esperar un Plan global en el que esperemos que la actividad construcción-inmobiliaria tenga una buena cabida por el efecto multiplicador de generar puestos de trabajo en múltiples industrias.”

La licenciada Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades y vicepresidente del Colegio Profesional Inmobiliario (CUCICBA), se mostró optimista con el sector para el futuro. Sobre el balance de este año, indicó que “desde el punto de vista de nuestra empresa, el año 2014 presentó un balance equilibrado. Tomando en cuenta la gran complejidad del escenario, las estrategias que desarrollamos nos permitieron alcanzar una buena performance competitiva, la que a su vez nos posibilitó alcanzar un buen numero de operaciones.”

Es indudable que desde el punto de vista de la expansión del mercado en su conjunto, “las principales herramientas que impulsarían la actividad inmobiliaria serian tres, a mi modo de ver. Desde el ángulo macroeconómico, el levantamiento del cepo cambiario. Desde el punto de vista táctico, la mayor fluidez bancaria en la operatoria con los cedines. Y desde el punto de vista estratégico y de mediano y largo plazo el impulso al crédito hipotecario. Me parece que serían medidas muy buenas y prácticas a favor del segmento”.

Sobre el dólar, comentó que “es indudable que por un conjunto de razones tanto económicas como socioculturales el dólar desde hace ya muchísimos años se ha convertido en la moneda de las transacciones del negocio inmobiliario. En tal sentido, cualquier dificultad o reflexión a la operatoria con esa moneda perturba el funcionamiento de la dinámica del mercado. En el caso particular de Ocampo Propiedades, si bien no quedamos fuera de esta problemática global, nuestro fuerte posicionamiento en el mercado de emprendimientos inmobiliarios y nuestra amplia y variada propuesta de nuevos desarrollos en las zonas mas demandadas, nos permitió acompañar el proceso de pesificación con operaciones en pesos que le permitieron a los desarrolladores financiar sus costos de insumos y manos de obra también pesificados.”

Sobre 2015 agregó que, “por ser un año electoral, tiende a ser favorable porque se reactiva parte del consumo en general. Dado que en todos los países se promueve un incremento de la actividad económica y adicionalmente, desde el punto de vista de la demanda existe una especie de clima movilizador que dinamiza los diferentes mercados.”

Carlos Spina, gerente comercial de la desarrolladora Argencons, manifestó que “el 2014 no fue un buen año en el sector dominado por la incertidumbre.  A nivel de la economía hay un gran descrédito en el equipo que lidera esta cartera en el gobierno nacional. La cantidad de medidas y las decisiones a tomar para regularizar el mercado es prácticamente imposible que pueda generarlas el actual equipo, devolver autonomía al INDEC y al Banco Central, arreglar con los holdouts, volver a insertar en el mercado financiero mundial, estabilizar la economía, no limitar las importaciones, serían acciones claras para mejorar la actividad, pero lo veo lejos de que se puedan concretar”.

Actualmente Argencons culminó la colocación del fideicomiso Quartier Dorrego en Palermo (342 departamentos en 120 días) y están en pleno análisis de terrenos para un lanzamiento en 2015 de un proyecto en la Capital, así como la realización de un condo hotel y beach club en José Ignacio, en Uruguay.

Acerca del 2015, Spina dividió el año en dos partes: “pareciera que el primer semestre va a ser similar al segundo de 2014, probablemente con alguna turbulencia más aún. Creemos que, luego de las PASO (en agosto), podría venir un adelantamiento de las inversiones que (aun teniendo una economía complicada) ayude a colocar nuevos proyectos, a la espera del cambio de ciclo. Por los valores que hoy se manejan en el mercado, con una entrada muy fuerte de capitales, podría volver a hacer crecer el precio de las propiedades y a comenzar cierto dinamismo. Pero no creemos que vaya a ser un shock sino un gradual crecimiento hasta retomar la senda normal”.

Mientras que Diego Migliorisi, director de Migliorisi Abogados y gerente de Migliorisi Porpiedades precisó “para el futuro inmediato hay que generar desde el gobierno más previsibilidad, control de la inflación, créditos reales para la construcción y la vivienda. Impulsar la inversión mediante propuestas de desgravación impositiva en la construcción de viviendas. La construcción es uno de los pilares de la economía Argentina, por lo tanto, se debe acompañar desde el Estado ese proceso que significa crecimiento en todo sentido”.

Esta compañía tiene en el mercado de hoy más de 45 proyectos en oferta los valores varían entre los 1300 a 2200 dólares  por m2 dependiendo el estado de la obra y la forma de pago.

En cuanto a los aspectos que habrán que modificarse para incentivar la recuperación del mercado, Migliorisi, dijo: “desde lo económico la confianza es vital y necesaria para que se logre recuperar. Pero de lograrse, algo que no será fácil, creo que sería una inyección de confianza al mercado. Aunque vale aclarar la realidad del mercado no es solo por las restricciones cambiarias. Hay variables internacionales que también confluyen  y aparte estamos viviendo en campaña electoral desde el 2012, eso también pospone muchas decisiones.”

Finalmente, Agustín Celia, broker owner de Re/Max Uno, marcó en su balance del año como estable. “En cuanto a la cantidad de operaciones y el movimiento del mercado, estable por supuesto a un nivel mucho mas bajo que el deseado pero al menos pareciera haberse detenido la desaceleración que vimos hasta el 2013.”

Para reactivar el funcionamiento del sector inmobiliario, consideró que se tendrían que impulsar tres medidas claves: “Estabilidad monetaria; mejorar el poder adquisitivo real en dólares para mejorar la relación entre el precio de los inmobles y el ingreso promedio de las personas, y, revitalizar el acceso real a créditos hipotecarios que abarquen a mas personas, con una tasa competitiva a nivel internacional (10 %) y calificaciones en tiempos lógicos y no 4 meses.”

Entre los emprendimientos que ofrecen al mercado, uno en Bogotá al 1600, en Caballito, “con precio de entre 70 y 100.000 dólares, que esta teniendo excelente receptividad dado que los precios son competitivos aun con unidades nuevas. También otro emprendimiento en Saavedra 334, en el partido de Morón, en el que se vendieron las 18 unidades en 5 meses gracias a que tenia financiación en 90 cuotas lo que permitía el acceso a quienes tienen un buen ingreso pero no gran nivel de ahorros. Los precios de las unidades en este emprendimiento rondaron los 495.000 pesos (en pozo).”

Celia, concluyó en su análisis para 2015, que “de aquí en adelante solo nos queda subir, el nivel de actividad general se ve realmente muy bajo, por lo que nuestra expectativa es que de aquí a algún tiempo la actividad comience su ciclo de crecimiento, no tenemos claro cuando sucederá esto pero si esperamos que en 2015 la actividad sea igual o mayor a 2014.”