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Informe Construya Nro. 154 - Diciembre 2015

Perspectivas

A la espera de señales para volver a crecer

Los especialistas del sector son optimistas por el futuro y por las acciones que pueda emprender el próximo gobierno. Estiman que la recuperación, en especial, de lo inmobiliario, comenzará luego de marzo, y que habrá que estar atentos al tipo de cambio y qué medidas se realizarán para enfrentar la inflación. La construcción tiene futuro con amplia inversión en la infraestructura

No se trata de un fin de año como siempre, en este fin de año, culmina el ciclo de un gobierno que lideró los destinos del país desde 2003 y muchos sectores están con expectativas por la nueva gestión que encabeza Mauricio Macri.

En este trayecto hubo crecimiento y expansión, pero los últimos cuatro años, no marcaron buenos índices para lo inmobiliario, y si en cambio, fueron positivos y productivos para la construcción y la venta de materiales.

En la consulta y opinión de los especialistas domina el optimismo por lo que vendrá, pero todos remarcan que la mejora en todos los frentes o segmentos, comenzará a avizorarse desde marzo en adelante.

Gabriela Goldszer, una de las directoras de Ocampo Propiedades, indicó que “desde que se aplicó el cepo cambiario, desde fines de 2011, pasamos por momentos de mucha complejidad en lo inmobiliario. Dificultades para valuar las propiedades, para operar, para tomar decisiones y para asesorar a los clientes.”

“Por otra parte, en el activo del balance, podemos decir que a pesar de todas las dificultades, la decisión de refugiarse en el ladrillo como forma de no perder el valor de los ahorros estuvo presente y fue canalizada muchas veces en la compra de unidades en pozo, cuyo valor de construcción era en pesos actualizado por el índice de la cámara de la construcción. También hubo operaciones con CEDIN que dinamizaron - no todo lo esperado, pero al menos algo - las operaciones en el mercado de departamentos terminados. Igualmente, el segmento de los alquileres también tuvo una gran participación a la hora de dinamizar el sector.”

Desde la empresa Ocampo, tienen buenas intenciones para 2016, “en relación a las proyecciones, las expectativas derivadas de un nuevo gobierno, con un nuevo enfoque económico de mayor racionalidad, eficiencia y posición, marketing friendly (comercialización más amigable) y de fuerte inserción internacional, son altamente positivas. Esto se verifica en que, por ejemplo, algunas decisiones muy postergadas ya empezaron a asomar, y han aumentado las consultas. Por supuesto que no va a revertirse todo inmediatamente pero en cuanto empiecen a aparecer indicadores positivos que restablezcan algo de confianza, la gente comenzará a tomar decisiones que hasta ahora venía dilatando. Por otro lado, y en relación a los desarrolladores inmobiliarios, muchos de ellos ya están posicionados en tierra y listos para lanzar nuevos proyectos. Asimismo, muchos otros ya están en la búsqueda de terrenos, que como sabemos es un proceso lento dado que los mismos no son fáciles de conseguir”, agregó Goldszer.

Mientras que Héctor D’Odorico, presidente del Colegio Profesional Inmobiliario (CUCICBA), sostuvo que, la mejora en el sector, podría verse a partir de marzo. Comentó que entre las herramientas por aplicar, las variables claves son el fin del cepo y el nuevo enfoque de apertura a los mercados. El gran desafío será la puesta en marcha de un crédito hipotecario a mediano plazo.  “Venimos de cuatro años difíciles en donde hemos estado trabajando diferentes propuestas para la reactivación del sector. El anuncio del fin del cepo genera confianza, especialmente en el segmento del usado y por estrenar. Si se avanza con esta medida, durante el primer semestre de 2016 se generarán las condiciones para que a mediano plazo se vuelva a ver un mercado dinámico y con la vuelta del inversor”.

También coincide Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios: “El nuevo ciclo del mercado inmobiliario tiene que estar motorizado por el ahorro y la inversión de largo plazo a través del mercado de capitales. Si se incrementa la capacidad de ahorro y se vuelca ese ahorro al sistema financiero, puede aparecer el crédito hipotecario y otras formas de financiamiento para el sector inmobiliario. Estos motores asegurarán un crecimiento sostenido y la posibilidad de planificar en un horizonte temporal apropiado a la naturaleza de la industria inmobiliaria, que por su naturaleza es de largo plazo”.

Las perspectivas parecen mostrar que el valor de las propiedades crecerá y la aparición del crédito permitirá multiplicar las operaciones, para que la vivienda deje de ser privilegio de unos pocos. “En estos últimos años los precios de las propiedades no subieron por todo el escenario complejo que se viene atravesando, sumado a la falta de crédito que es un motor indispensable para el desarrollo de este sector, es por ellos que proyectamos una leve suba del valor del m2 durante los primeros meses”, dijo Gómez.

Pero, hay que tener en cuenta, que una devaluación, en caso de aplicarse, puede impactar.

Según el profesor de Economía y Finanzas de la Escuela de Negocios de la Universidad Torcuato Di Tella, Juan J. Cruces, históricamente, las grandes devaluaciones que fueron duraderas, generaron una gran baja en los precios de los inmuebles (1982 y 2002). 'Brasil hizo recientemente una gran devaluación, pero no es obvio que la Argentina, necesite tamaña corrección cambiaria o que el nuevo gobierno quiera, o inclusive pueda, hacerla'.

Pero, se espera que el sector recupere su brillo, y “soy optimista para el futuro. La Argentina tiene todo el potencial, por ahí, los primeros meses del nuevo gobierno serán con cautela, pero luego, considero que todo fluirá”, acotó.

Mientras, el Lic. Ricardo Theller, investigador del Instituto de Economía de Fundación UADE, sostuvo que si en política económica sólo se diera una devaluación, los precios de los inmuebles deberían disminuir, pero esto, sería transitorio. 'Según la intensidad en la modificación del tipo de cambio, se espera como primer efecto, el ingreso de capitales y, se habla de un eventual blanqueo de fondos en el exterior. Así, los precios en dólares de las propiedades de calidad estándar, deberían mantenerse o subir. Y, las propiedades de alta gama, en un mercado algo inelástico, proseguirían una trayectoria ascendente. En este contexto, probablemente, haya un significativo aumento en pesos, en los valores de emprendimientos desde el pozo'.

Los traumas

Las dudas pasan por si se levanta el cepo al dólar, qué puede llegar a suceder con el tipo de cambio. Por lo tanto, la mayoría de los consultados, indican que más que esperar que precio tendrá el dólar, lo que más hay que recuperar es la confianza. Y que poco a poco se tracen planes de gran escala para que la gente acceda al crédito y que se pauten herramientas o sistemas claros para que los inversores o desarrolladores mantengan la apuesta en el ladrillo y la construcción.

Al respecto, Sebastián Ponte, CEO de Altezza Constructora, precisó que se viene arrastrando una importante caída en las ventas inmobiliarias después del cepo, “nosotros por suerte hemos reunido un importante grupo de inversores pequeños y medianos con los cuales hemos podido financiar nuestro único proyecto del 2014/2015, Vila Vela. Estamos convencidos y entusiasmados con el cambio de gobierno y las medidas que se piensan tomar. Creemos que éstas van a lograr una estabilidad y unas reglas del juego claras para las proyecciones, por eso ya tenemos dos proyectos nuevos muy importantes para lanzar en el 2016, en la zona norte y en Canning.”

Para Ponte, “se tendría que estabilizar el dólar en el tiempo, que es lo mínimo y suficiente para que los pequeños, medianos y consumidores finales, se animen a volver a invertir en nuestra industria.”

En tanto que Federico Weil, CEO de la desarrolladora TGLT, comentó, que es vital reactivar el crédito hipotecario a partir de la creación de una moneda de referencia. 'Esto necesariamente implica generar créditos intermedios para desarrolladores que permitan venderle al comprador, pagando solamente un 10 o 20% del valor del inmueble durante la construcción. Es clave movilizar tierra no utilizada por el Estado para generar proyectos de vivienda para el sector medio y es fundamental que el blanqueo que se piensa anunciar, tenga condiciones no menos favorables que los cedines para el sector inmobiliario y, en particular, para los nuevos desarrollos que son los que movilizan a la economía y crean empleo', afirmó Federico Weil, el CEO de TGLT, empresa desarrolladora que entre sus nombres de bandera tiene a Forum como ejemplo.

El futuro

En cuanto a las tipologías que tienen futuro están las de uno y dos dormitorios, se estima que tendrán éxito y demanda barrios como Saavedra, Núñez, Palermo, Villa Urquiza y Villa del Parque, en la Capital; Canning, en el eje sudoeste del Gran Buenos Aires (GBA), La Plata, Moreno y Luján, en el Oeste del GBA, y la zona norte, obviamente, en sus dos corredores, el eje Libertador, entre Vicente López y Tigre, y el de Panamericana, desde la Avenida General Paz, hasta Zárate inclusive (ruta 9) y Exaltación de la Cruz (ruta 8 con Pilar incluido).

Mientras que los condominios con todos los servicios y de usos mixtos, como los emprendimientos de pozo y algunos tipos de barrios privados (los que incluyan servicios diferenciales) serán los que más éxito tengan en el futuro.

Finalmente, el plan Procrear continuaría, el propio Macri ya anunció que piensa establecer 1 millón de créditos en cuatro años. Será vital que se mantenga ya que otorga ventajas tanto a los constructores como a los usuarios. Su única contra, es que depende de un sorteo, y a veces, no permite que muchos interesados obtengan ese puente al sueño de la vivienda propia