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Informe Construya Nro. 164 - Octubre 2016

Escenario

El Blanqueo abre expectativas favorables para el sector

Este instrumento, según los especialistas, permitirá a muchos inversores sincerar su capital para trasladarlo a la compra o ejecución de propiedades. Una herramienta que permitirá la expansión del mercado. En el real estate hay ansiedad y ya se generan propuestas para captar los capitales.

La ley del Blanqueo de capitales es bien recibida por la mayoría de los protagonistas del sector. Y existen muchas expectativas para que sea exitoso y motorice a pleno la actividad de la construcción y lo inmobiliario, y no ser un buen intento como el Cedin, que no funcionó de acuerdo a lo esperado. Entre las opciones para que los tenedores de dólares se sumen a la opción y no pagar el impuesto especial, estará la posibilidad de aplicar el dinero en bonos que emitirá el Gobierno o suscribiéndolo, en Fondos Comunes de Inversión (FCI), abiertos o cerrados, destinados a proyectos de infraestructura, productivos o de vivienda.

Por ejemplo, Néstor De Cesare, presidente de Allaria Fondos, 'la actual gestión impulsa con esta incorporación reformas en el mercado de capitales para hacer, más eficiente, la canalización del ahorro individual hacia la inversión en activos reales. Durante muchos años, los FCI, en el país, fueron inviables por la doble tributación que implicaba y porque, hacer una inversión financiera, en un fondo indiviso, con un riesgo y un movimiento variable, en función de cómo salgan los negocios del fondo, era impensado'.

 Este Sinceramiento Fiscal permitirá que muchos inversores (grandes o pequeños) puedan operar en distintos aspectos en el sector. Ya la Comisión Nacional de Valores (CNV), a aprobó el fondo Allaria Residencial CasasARG, cuyo objetivo es, construir viviendas para la clase media en la Argentina.

Quien opte por esta plataforma de negocios, exterioriza a tasa cero, pero, debe mantener su inversión en cuota parte por cinco años, la cual, no será inferior a 250.000 dólares ni superior a los 10 millones de dólares (o el equivalente en otras monedas).

Se ofrece a los inversores una rentabilidad eficiente fiscalmente, se ahorra el 10 por ciento de multa por entrar al blanqueo. Como modelo de negocio, identifican al inversor (quien exterioriza su dinero) que, invierte en un activo conocido (el ladrillo), pero, no para quedárselo, sino que le da rentabilidad y se lo queda, quien lo necesita para vivirlo.

Sebastián Sommer, CEO de CasasARG, explicó que este fondo, une a una empresa financiera tradicional con una desarrolladora con trayectoria en el ámbito de la construcción moderno (cada obra de hasta 8 pisos, se termina en 6 meses). 'Evaluamos 17 proyectos en la Capital y otros 4 en Salta, Mendoza y Santa Fe. Nos posicionaremos como el desarrollador en el país para el sector medio. Trabajamos con quien necesita el m2 para vivir, una demanda que se posiciona en la iniciativa de los créditos hipotecarios activos desde los bancos”.

Sobre el tema, el doctor César Roberto Litvin, especialista tributario y socio de Lisicki Litvin & Asociados brindó detalles acerca del Régimen de Sinceramiento Fiscal y de los Fondos Cerrados de Inversión (FCI).

Precisó que esta herramienta se diferencia, de otras amnistías, porque el contexto internacional presenta una radarización de los activos que, permitirá a las administraciones tributarias tener la información de esos activos. Antes, el contribuyente blanqueaba lo que quería, pero hoy, quien se quede con bienes, sin declarar a la administración tributaria, correrá un gran riesgo.

Como también, favorece la coyuntura nacional, ahora, no hay cepo cambiario ni default, en cambio, hay perspectivas económicas interesantes, más de seguridad jurídica y el mercado inmobiliario tiene mucha para desarrollar.

El costo básico es un 10% (del impuesto especial) hasta diciembre, un 15% de enero a marzo de 2017 y en Inmuebles del 5%, para los pre existentes a la fecha de corte.

Entre las oportunidades con costo cero, están los bonos a 3 o a 7 años, pero, todos los activos que se exteriorizan a partir de este Régimen, y no pagaban impuestos en la Argentina, empezarán a hacerlo según el portafolio de inversión. 'Quienes inviertan en los FCI tienen un costo al 0% (no pagan la multa del blanqueo). El inversor que viene del blanqueo, debe confiar en los desarrolladores; en la sociedad gerente; en el banco custodio; en los asesores fiscales y en los asesores y los auditores del proyecto', dijo el especialista.

'El FCI cerrado es una buena oportunidad para entrar sin costo al Régimen de Sinceramiento Fiscal y para darle una rentabilidad adecuada a ese dinero. Es una posibilidad de invertir en proyectos visibles, tener ladrillo, entrar sin costo y tener una buena rentabilidad para este dinero', amplió.

Este FCI empezaría a comercializarse en marzo de 2017. Clases de cuotaparte: A (para los que exteriorizan); B (inversores institucionales o que no exterioricen) y C (para fondo de garantías de sustentabilidad). Activos autorizados: todo tipo de desarrollos. En el fondo Allaria Residencial CasasARG. Las viviendas tendrían un valor de U$S 200.000 o entre 1500 y 3000 dólares por metro cuadrado.

Tratar de superar lo de los cedines

El desafío de blanquear y obtener ganancias es un aspecto vital para quienes piensen ingresar en este Régimen de Sinceramiento Fiscal. Hay expectativas y muchos protagonistas del sector coincidieron que la operatoria será ágil y que muchos dólares se volcarán en el real estate como en los proyectos industriales.
Santiago Gómez Carrillo, gerente de ventas de la desarrolladora TGLT, precisó, que 'por un lado, nuestra compañía, continúa trabajando en proyectos inmobiliarios que pueden ser muy atractivos para los nuevos fondos de inversión inmobiliarios regulados por la ley de sinceramiento y, por otro, hoy ya tenemos emprendimientos muy destacados para aquellos que tengan dinero y a través de esta normativa puedan acceder a comprar bienes inmuebles'.

'De creemos que la alternativa de invertir en real estate es muy atractiva porque el inversor argentino prefiere siempre apostar en economía real. Por otro lado, la alternativa de no pagar penalidades e invertir en un fondo común de inversión inmobiliario es atractiva por los rendimientos que se pueden conseguir dentro de este mercado', amplió.

Por su parte, Mariano Sardáns, CEO de FDI Gerenciadora de Patrimonios-Family Office, dijo: 'En algún momento la AFIP, gracias a los acuerdos de intercambio de información automática que se activan en septiembre del año próximo, tendrá conocimiento de lo que un residente fiscal tiene en el extranjero; tanto sean cuentas, inmuebles o participaciones societarias'.

 El propio Sardáns, agregó: 'La evasión tributaria pasa a ser un delito precedente del lavado de dinero. Por ello, todas las instituciones y profesionales quieren sacarse de encima a aquellos clientes que tienen dinero sin declarar en su país de residencia, ya que pudiesen ellos mismos quedar expuestos como copartícipes de un delito complejo. Cada vez es más difícil o caro acceder al dinero del exterior. Pasa hoy con las casas de cambio que cobran hasta un 15% de comisión por traer en negro, muchas de las cuales inclusive ponen a sus clientes en lista de espera para que haya personas que quieran sacar dólares y por ende compensar los movimientos. Desde hace casi dos años, recibir dinero en bancos de Uruguay y retirarlo en efectivo implica que la cuenta pueda ser cerrada en la segunda o tercera extracción'.

Héctor D'Odorico, presidente del Colegio Profesional Inmobiliario, opinó: 'Acerca de las medidas recientes como el crédito hipotecario y el Blanqueo, si bien las inmobiliarias tienen cada vez más consultas, el impacto de ambos se podrá comenzar a evaluar hacía la recta final del año actual o principios del próximo'.

De cualquier manera el mercado está fuerte porque aunque los precios están altos son validados por las operaciones que se hacen y por la cantidad de tierra que se compró. Bruno Martino, director ejecutivo de COMA SA, expresó: 'El último trimestre sólo necesita confirmar que no existirán mayores cambios para que el alto nivel de consulta se convierta en operaciones cerradas. Esperamos que con el Blanqueo de capitales, el inversor vuelva a tener roles significativos y, considerando que los bienes registrables son aquellos que tienen los mayores obstáculos para ser comprados sin dinero blanco, es de esperar que las transacciones producto del nuevo stock de dinero blanco en el mercado sea significativa'. Y amplió: 'Los créditos hipotecarios van a influir en el mercado ya que esas líneas van a ir directo al stock actual de unidades en situación de escribanía'.

Desde lo notarial

María Eugenia Diez, la protesorera del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, indicó, que falta muy poco tiempo para ingresar en la etapa final del Régimen de Sinceramiento Fiscal de la Ley 27.260, más conocido como blanqueo de capitales. Por lo que sería bueno aclarar algunos supuestos de la ley, que generen dudas en aquellas personas que consideran viable el acogimiento al mencionado régimen.

“¿Si tengo 100.000 dólares en el colchón, como los blanqueo? Ese dinero, así como cualquier otro en pesos o moneda extranjera en efectivo en nuestro país, se puede exteriorizar haciendo el depósito de dichos fondos hasta el 31 de octubre de 2016 en cuentas especiales que el declarante debe abrir en una entidad bancaria”, explicó Diez.

Si la persona tiene 100.000 dólares en el exterior, indicó, que “si están depositados en un banco extranjero, se puede adherir al blanqueo y no hay obligación de traerlo al país. No así el dinero en efectivo que pudiera estar en una caja de seguridad fuera del país”, agregó.

El costo de blanquear propone un impuesto especial del 10%. Se calcula en pesos y quedó determinado para las personas físicas al tipo de cambio comprador del Banco Nación al 22 de julio de 2016, considerada como fecha de corte, el cual asciende a $14,71 por cada dólar. Si el impuesto se paga en dólares, se toman al tipo de cambio vigente al día anterior a que se realice el pago, con lo que si la cotización del dólar sube, implicará una tasa efectiva menor al 10%. Para el blanqueo de dinero depositado en el exterior, que no tiene el plazo límite de octubre de este año, costará el 10% si se adhiere antes del 31 de diciembre, o el 15% si el blanqueo se hace hasta el 31 de marzo de 2017, fecha en que finaliza la vigencia del Régimen.

Sobre como blanquear un inmueble, la profesional, comentó: “Tanto para los inmuebles en el país como en el exterior, siempre que hubieran sido adquiridos con anterioridad al 22 de julio de 2016, la alícuota del impuesto especial es del 5%, para toda la vigencia del régimen, hasta el 31 de marzo. Ese 5% se toma sobre el valor de mercado del inmueble al 22 de julio, el que debe surgir de una tasación hecha por un corredor matriculado de la jurisdicción del inmueble o entidad bancaria o aseguradora. En el país, se exige que el profesional confirme la tasación en página web de AFIP; en el exterior, se piden dos tasaciones y se toma la de valor mayor”.

Para evitar el costo del impuesto especial, Diez, argumentó que existen tres alternativas. La primera es la suscripción de un bono argentino en dólares a 3 años, Bonar 0% 2019, intransferible, que no paga intereses. Para la suscripción de este bono hay plazo hasta el 30 de septiembre. La segunda es la suscripción del llamado “Bono Mágico”, o “3x1”, que es otro título argentino en dólares, Bonar 1% 2023, a 7 años, intransferible durante los primeros 4 años, que pagará una tasa anual del 1%. Se le dice '3x1' porque permite que por la suscripción de cada dólar, se “liberen” del pago del Impuesto Especial 3 dólares, quedando las dos terceras partes restantes para ser dispuestas “libremente” y sin el pago del impuesto especial. Este bono se va a poder suscribir hasta el 31 de diciembre, pero como la emisión global autorizada es de 5.000 millones de dólares, podría ocurrir que se cubra el cupo de suscripción. Por último, se puede optar por la suscripción o adquisición de cuotas partes de fondos comunes de inversión, destinados al financiamiento de proyectos de infraestructura, inversión productiva, inmobiliarios, energías renovables, entre otros. Para este tipo de inversiones hay tiempo hasta el 10 de marzo de 2017, los fondos deberán quedar invertidos en dichos instrumentos por un plazo no menor a 5 años y se evita el pago del impuesto especial por el importe de lo que se suscriba.

Hay grandes esperanzas en que esta opción favorezca a la expansión del sector y la construcción, “el beneficio es muy importante, ya que implica la liberación de todos los impuestos nacionales que hubiera correspondido abonar en relación con los bienes que se exteriorizan, sus intereses y las multas. Por ejemplo, un reclamo por impuestos evadidos, incluidas las multas que se gradúan entre 2 y 10 veces el monto del impuesto, puede alcanzar el 100% del valor de los bienes. También, produce la liberación respecto de la Ley Penal Tributaria, Penal Cambiaria y Aduanera. Evita que AFIP investigue hacia atrás. Quedan dudas en cuanto a la adhesión de todas las provincias en relación con los impuestos provinciales, lo que lógicamente dotaría de mayor “seguridad jurídica” a quienes adhieran y determinará también el éxito del este régimen”, concluyó Diez.