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Informe Construya N° 185 - Julio 2018

Por efectos del dólar alto, otra vez, la cautela y la incertidumbre, son los protagonistas

Con un valor del dólar que perforó los 29 pesos en los últimos días de junio, el mercado vuelve a estar expectante de lo que puede ocurrir con el tipo de cambio para lo que viene. Muchas operaciones de compra de usados se han frenado y nuevamente el costo de la construcción camina por un reajuste en los precios de los materiales que hacen empujar hacia el alza a las nuevas unidades.

El presente de las operaciones inmobiliarias y el movimiento de la construcción marchan a otro ritmo a esta altura del año, los efectos del dólar que llegó a perforar los 29 pesos en los últimos días de junio se enmarcan dentro de una economía cambiante con volatilidad, inflación y el acuerdo con el Fondo Monetario Internacional (FMI), todos ingredientes que son parte de lo que ya está desde hace un tiempo y factores que cuestan dominar en nuestro país.

Esta situación hace que una vez más haya que agudizar el ingenio de los desarrolladores que están impulsando sus proyectos, como también influye en los que desean tomar el riesgo de las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), para poder lograr el financiamiento que les posibilite pasar a ser propietarios de sus viviendas.

En el contexto de una economía con un dólar aún muy volátil y nuevas metas inflacionarias obligadas por la coyuntura nacional, los especialistas analizaron el impacto en el mercado inmobiliario. Sobre la influencia que han tenido los vaivenes económicos, tienen opiniones diversas. Algunos de ellos señalan que las operaciones más afectadas por la economía han sido las atadas a los créditos hipotecarios. Otros, más optimistas, resaltan la fortaleza de un sector acostumbrado a la inestabilidad económica.

 Al respecto, Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios,  sostuvo que, “las operaciones que se cierran se hacen sin cambios salvo excepciones. Incluso se siguen firmando boletos. Respecto a los precios, los cierren suelen hacerse entre un 5 y un 10% del valor de publicación”.

Por su parte Oscar Puebla, CEO de Puebla Inmobiliaria, sostiene que “con respecto a las operaciones con los créditos UVA, nuestros clientes siguieron adelante. Se entiende que esto es una coyuntura temporal y que el mercado inmobiliario es a largo plazo. La experiencia marca que el valor de los inmuebles siempre superó las mejores expectativas. Con sólo mirar los precios del mercado 10 años atrás, es evidente que quien compró en San Telmo un departamento de 2 ambientes usado pagó 1100 dólares por m2 y hoy esa unidad se encuentra en 2200 por m2. El ahorro en ladrillos es siempre una buena opción para la mayoría de la gente”.

Por su parte, Mario Gómez, de Lebleu Negocios Inmobiliarios, puntualizó, sobre la realidad actual del mercado, que hay un impacto generalizado en la marcha de la actividad en el sector. “Por un lado, los inversores que son los principales compradores de emprendimientos adoptan una postura de wait and see (esperar y ver) y buscan refugio en el dólar y a los compradores con créditos, que buscan departamentos usados, se les dificulta el acceso a la vivienda. El único indicador positivo sería la baja de los costos de construcción medidos en dólares, que pueden favorecer a los que están participando en un emprendimiento, ya que tienen que aportar pesos ajustados por la Cámara de la Construcción (CAC) y si para afrontar esas obligaciones tienen ahorros en dólares, les resulta menos gravoso asumir las cuotas”.

Para Tomás Montoreano, vicepresidente de FAM Inmobiliaria, la dolarización del mercado inmobiliario permitió que las operaciones se sigan cerrando prácticamente igual que antes. En ese sentido, señaló que, “en el mercado de usados las operaciones se están cerrando igual que siempre, en dólares, ya que están nominadas en ese moneda desde hace más de 50 años, aun habiendo atravesado todo tipo de crisis realmente graves a lo largo de estas décadas. Por dar el ejemplo más cercano, hace solo 2 años y medio en el mercado se trabajaba en un contexto de cepo cambiario, con una brecha importante entre dos tipos de cambio distintos, inflación real del orden del 40% y reglas de juego poco claras. En este sentido la seguridad jurídica y las condiciones de trabajo actuales, son ampliamente favorables respecto a poco tiempo atrás. Creo que los compradores lo hacían con crédito bancario son los que se vieron afectados por el momento”.

Mientras que la visión de Tomás Seeber, director de la inmobiliaria RG Montes, es un poco menos optimista: “Se están cerrando operaciones con mucho más trabajo que antes. Este escenario de volatilidad e incertidumbre en el valor real del dólar hizo que sobre todo la demanda, que hasta hace 60 días era constante y creciente, se muestre más cauta a la hora de resolver operaciones y en algunos casos un poco más agresivos en las ofertas que realiza. Veníamos de un escenario en el que el tradicional equilibrio de fuerzas entre oferta y demanda estaba inclinado a la primera, derivando en consecuencia en que el margen de oferta por cualquier propiedad era mínimo y que derivara en una tendencia hacia la suba de valores. Hoy el escenario es distinto, el comprador siente que se equilibraron las fuerzas y actúa en consecuencia. El problema radica en que los propietarios no están dispuestos a resignar valor y el trabajo está en cómo achicar esa brecha. Como mencionaba al principio, operaciones que antes se cerraban en dos o tres reuniones y en 15 días de trabajo entre reserva inicial y reserva conformada, hoy demoran el doble o más y nos obliga a hacer una exhaustiva ingeniería respecto al precio y costos de cada operación. Desde ya, este es un escenario que recién se está desarrollando con lo que estamos haciendo camino al andar”.

Mariano Oppel, presidente de Oppel Inmobiliaria, indicó: “El menor movimiento resulta evidente y la disminución de las solicitudes de créditos se hacen sentir. En su mayoría, el cambio de condiciones ha hecho imposible para muchos, el acceso a la propiedad, aun pidiendo crédito. Este cambio de condiciones, con nuevo tipo de cambio, generó muchos replanteos y caída de operaciones. Casi el 40% de los que compraban con crédito ya otorgado, propiedad reservada y precio acordado, no lo pudieron concretar”.

La experiencia muestra que la devaluación del peso y las turbulencias en el mercado cambiario nunca fueron buenas para el mercado inmobiliario. Sobre este aspecto, Gómez, cree que hubo una crisis cambiaria con coletazos en la economía real. “En lo que a nosotros respecta, el círculo virtuoso que se había armado alrededor del crédito hipotecario también tardará un tiempo para recomponerse, siendo optimistas. Por un lado los inmuebles -que cotizan en dólares- quedaron con precios demasiado altos para cualquier familia de clase media. Y del otro los bancos serán mucho más cuidadosos a la hora de salir a prestar a largo plazo. Así se verá resentida la actividad inmobiliaria, uno de los principales motores de la economía en el último año y medio”.

Sobre los usados

La demanda que depende del crédito hipotecario se vio afectada en sus  posibilidades de acceder a la vivienda (los inmuebles se ofrecen en dólares y los créditos son en pesos: si el tipo de cambio se aprecia un 50%, esto significa que a los compradores que acceden a través de un crédito, se les encarece la propiedad en la misma proporción). Hoy se verifica una ralentización de la actividad en el sector, ya que el segmento que depende del crédito es casi un 30% del mercado. 

“Las UVA cotizan en pesos, por lo tanto, cuando se desembolsa el crédito hipotecario, el tomador recibe pesos. El problema es que, al cotizar las propiedades en dólares, puede comprar menos metros con el mismo crédito o verse obligado a realizar una integración inicial de fondos propios, mayor. En ambos casos, se trata de una restricción al acceso a la vivienda para la clase media que está siendo la principal beneficiaria de la aparición del crédito. En ningún caso vi renegociaciones. El vendedor pretende cobrar dólares por su propiedad. Se han caído muchas operaciones, pero en ningún caso el vendedor aceptó menos dólares por su inmueble”, explicó Gómez.

En cuanto a si la situación económica ha influido en que se caigan operaciones que ya estaban por cerrarse, los brokers se mantienen optimistas e insisten en la idea de que la inestabilidad es momentánea y que mejorará en el futuro.

Para Altgelt, por ejemplo, “las operaciones que estaban cerradas siguieron su curso. Y no se han caído operaciones por la devaluación del dólar. Sí vemos un menor número de consultas y de visitas. También lo notamos en los proyectos a estrenar. Se enfrió el interés de la gente. De todos modos creemos que es momentáneo”.

Puebla señala que “en el caso de una empresa con créditos de un banco público, sólo se está esperando que las condiciones regresen a las que teníamos en abril. La demanda de inmuebles de vivienda lleva muchos años de retraso, y las constructoras lo saben, por eso con los créditos UVA y la baja de la inflación el mercado seguirá creciendo”.

En líneas generales, fuentes del mercado de la construcción  coinciden en que más allá de esta coyuntura complicada, la demanda de créditos continuará vigente por el déficit de viviendas. Una estadística del Banco Ciudad revela el impacto de la volatilidad del tipo de cambio. En la primera quincena de mayo (cuando el dólar saltó a 25 pesos), la cantidad de solicitudes disminuyó 13% con respecto al mismo lapso del mes anterior. “Cuando se estabilizó, hubo una recuperación y el mes terminó con un alza de 4%”, comentó Alejo Espora, economista jefe de la entidad crediticia'.

Gastón Mazzei, gerente general de Mazzei Propiedades, empresa líder en el mercado inmobiliario de Canning y Corredor Verde desde hace más de 35 años, sostuvo, en ese aspecto, que, “sin dudas la fluctuación del dólar afecta de forma directa al mercado, y como consecuencia actualmente se encuentra un poco retraído. En cuanto a lo que es proyectos que ya están lanzados, en nuestro caso tenemos algunos ya pesificados que están con el valor-cuota fijos. Esto nos permite tener valores estáticos y ayuda a que aquellos que tiene una suma de dinero parada buscan invertirla para que no pierda su valor. En su mayoría son loteos o proyectos que están en las primeras etapas de obra”.

“En relación a los proyectos nuevos, el dólar los afecta de forma directa principalmente sus valores de obra. Resulta difícil trazar una línea en el tiempo de precios porque no se mantienen los valores de obra y suele ser complicado atraer inversores en esa situación. Se complica poder tener un valor fijo de venta en esta situación. La suba de los precios no permite proyectar en pesos a lo largo del año y eso sin dudas es algo que dificulta el avance de las obras y las ventas de proyectos”, acotó Mazzei.

La apuesta por los Premium

Frente al contexto económico actual y la suba del dólar, los principales jugadores del Real Estate local suman proyectos premium mientras ponen en stand by los orientados a la clase media. El foco es el comprador que busca innovación, exclusividad, amenities excéntricos y el concepto all inclusive de lujo.

Los desarrolladores lejos de apelar a una estrategia de wait and see, ponen toda su artillería en captar al inversor premium que busca ampliar su portfolio de opciones e invertir de una manera diferente prefiriendo expandir horizontes, proyectando un estilo de vida y experiencias en barrios consolidados y zonas que incrementar su valor, más allá de cuál sea el contexto económico.

“En la Argentina y la región, el mercado inmobiliario dejó de ser una inversión conservadora para transformarse en un muy buen negocio financiero a corto y mediano plazo. Al igual que en otras plazas como New York y Miami, las torres de lujo pasaron a ser sinónimo de status y de estilo de vida. Hoy nuestros inversores no te consultan sobre las terminaciones o los tradicionales amenities sino por todo el concepto que se desarrolla en torno al edificio”, destacó Rodrigo Fernández Prieto, Managing Partner de la desarrolladora homónima.

La compañía, está llevando adelante The Links Towers en Puerto Madero, cuya obra demanda una inversión de 125 millones de dólares y se basan en el concepto de espacios de encuentro incorporando nuevos amenities tales como: Fun Room con juegos, pantallas y toda la tecnología, Fire Place y en los jardines del desarrollo se destacan las estructuras vidriadas de los espacios Gourmet & Wine, con cava de vinos, chef table y todo el equipamiento necesario para agasajar en un marco íntimo.

Como parte de este escenario, en donde lo exclusivo y el lujo predominan en el mapa de inversiones en Real Estate, Grupo Monarca lanzó Azzurra, un barrio cerrado de 70 hectáreas en Tortugas que demandará una inversión inicial de 50 millones de USD.  El desarrollo conjuga bosque, playa y una laguna cristalina que cuenta con lotes con jardín y playa privada sobre la costa. Además, contará con un Beach Club, Club House, playas agrestes, restaurante, área comercial, cristal lagoon, zonas deportivas con ocho canchas de tenis y cuatro de fútbol, Kids Club, entre otros.

“Los clientes ya no solo hacen foco en la ubicación, si no que proyectan un estilo de vida, experiencias y actividades para él y su familia, en donde el diseño y la vida social del barrio se transforman en los protagonistas principales” destaca Gonzalo Monarca quien pensó el barrio desde la perspectiva de la exclusividad, el lujo y la seguridad.

Dentro de los proyectos de lujo, CRIBA está construyendo Alvear Tower, en Puerto Madero, cuyo valor de venta ronda entre los 8.000 y 13.000 USD el m2. El edificio cuenta con 183 departamentos, que tienen entre 90 y 525 metros cuadrados. La torre tendrá servicios como pileta semiolímpica, otra piscina cubierta, cancha de tenis, simulador de golf, sky, micro cine, sala de música, gimnasio, spa, lavadero de autos y de mascotas.

La inversión total supera los 130 millones de dólares y contará con un Roof Garden a 210 metros de altura, un espacio exclusivo para uso de todos los habitantes de la torre, en donde podrán disfrutar de sus visuales panorámicas a toda la ciudad y el río.

Las intenciones de apostar por el sector siguen siendo notables, una vez que se logren calmar los nubarrones de la economía se retomará la senda de expansión. Seguramente en el interior de nuestro país también habrá desarrollo, y la gente, por lo general, está expectante pero con ganas de tomar el riesgo para poder acceder a un crédito y pasar a ser propietarios de su vivienda.