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Informe Construya N° 186 - Agosto 2018

 
Panorama
 

La actividad intenta reacomodarse a la coyuntura y los desacoples económicos

 

La construcción mantiene ciertos aspectos a favor de la expansión, pero los cimbronazos de nuestra economía impactaron fuertemente en los últimos tres meses de 2018. La merma se nota y los especialistas se refirieron sobre el momento y como prepararse para lo que viene. Como enfrentar el momento para salir adelante es el desafío actual, sobre todo con la inflación que no cesa y los desajustes del tipo de cambio.

 

La coyuntura actual no deja que muchos rubros de la economía puedan expandirse a los volúmenes de años anteriores. La construcción no es la excepción, y a los avatares que generan la inflación, el aumento del tipo de cambio y cierta desconfianza, una vez más, quienes operan en este sector deben agudizar el ingenio para salir adelante y mantener la rentabilidad de un escenario que ni bien se recupere, seguramente, volverá a crecer con gran dinamismo.

Por otro lado, estos desacoples en nuestra economía, también impactaron en quienes estaban tomando los créditos hipotecarios nominados en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), y la caída en cantidad de escrituras desde mayo a la fecha es una realidad tanto en la Capital como en la provincia de Buenos Aires, según los registros oficiales que relevan los colegios de escribanos de ambos distritos.

 

Así y todo, hay optimismo por lo que vendrá, sobre todo, en la opinión de los especialistas consultados. Al respecto, Claudio Moretto, director del Grupo Unicer, conformado por seis empresas fabricantes de ladrillos cerámicos, de distintos puntos del país, dijo sobre la construcción, lo siguiente: “Somos optimistas, porque como industriales que seguimos invirtiendo en el país desde hace décadas, aprendimos a hacerle frente a las coyunturas manteniendo siempre la visión y buscamos generar oportunidades ante las crisis, y fortalecer nuestras fábricas con la mejor tecnología. Si bien, visualizamos a mediano plazo un cese de crecimiento de lo proyectado para este año, seguimos apostando que el Estado pueda controlar la inflación, ajustar las herramientas crediticias para el acceso de la vivienda y configurar un escenario sano a nivel económico”.

 

Por su parte, el arquitecto Néstor Curland, director de Zentrum Developers, dijo, que hace más de 20 años, que, “diseñamos y desarrollamos edificios en la Argentina y siempre las variables económicas impactan en el sector. La inflación y la devaluación del dólar, generan una retracción en el mercado, así como un impacto en los valores del metro cuadrado a construir. Sin embargo, todos estos años de experiencia nos han demostrado que cuando las variables comienzan a estabilizarse, el mercado empieza a recuperarse. El ladrillo es un refugio de inversión para los argentinos y por ende el mercado siempre vuelve hacia a él, cambian los tiempos pero siempre se recupera. Los desafíos están vinculados a encontrar la forma de aumentar los márgenes de rentabilidad de los inversores, para hacer de la construcción siempre un atractivo”.

“En nuestro caso puntual identificamos que existe un perfil de inversor, aquel que, por la magnitud de sus movimientos, no toma como referencia la relación peso/ dólar. Está mucho más preocupado en cómo invertir su dinero en locaciones o emprendimientos que le permitan obtener una excelente renta a su inversión en dólares, obteniendo utilidades significativas sobre su apuesta. Ese,  siempre está disponible para muy buenas oportunidades, sea cual fuera la situación del mercado”, amplió.

 
 

Otra opinión es la de Gastón Mazzei, gerente general de Mazzei Propiedades, empresa, que opera bastante en el Gran Buenos Aires: “En Canning, que es nuestra zona de mayor influencia, el sector de construcción tiene mucha oferta debido a que en los últimos años se han llevado adelante varios desarrollos de Barrios Cerrados/Countries y loteos, lo que conlleva la necesidad del desarrollo de la construcción para dar solución a todos los compradores de lotes que buscan su primera vivienda en este punto”.

Por otro lado, el directivo de Unicer, puntualizó, “que dependiendo de las diferentes etapas de la construcción, algunas empresas proveedoras de este mercado sintieron de inmediato el cese de crecimiento, y otras que todavía tienen el impulso de los proyectos que se están en proceso o finalizando. En nuestro caso, vamos a un ritmo lento pero sostenido'.

 
Enfrentarse a la coyuntura para salvaguardar el riesgo
 

Sobre qué hacen las empresas frente al escenario inflacionario para cuidarse y como influyó la estampida del dólar en los valores de los materiales en los últimos dos meses, Moretto, dijo, que, “por ejemplo, desde Cerámica Fanelli tomamos la decisión de dejar inactiva una de nuestras líneas de producción, debido al alto incremento del costo de la tarifa de gas. Compramos el insumo en boca de pozo de forma dolarizada, y sumada su reciente devaluación, independientemente del aumento tarifario, produjo y acentuó una suba total del 47%. Este porcentaje impacta directamente a la rentabilidad de los productos que elaboramos, por eso suspendimos la línea de producción. Según las proyecciones financieras, en julio, hubiéramos tenido una factura de gas, que aproximadamente rondaría los 20 millones de pesos”.

Mientras que Mazzei, manifestó, que, “en las obras particulares siempre se intenta llevar a cabo el acopio de material de todo el proyecto en el primer tramo de la obra (con el anticipo que abona el cliente) y luego se acompañan las distintas instancias de la obra con mayor tranquilidad ajustándose a los presupuestos iniciales. En el caso de los desarrollos de pozo o grandes construcciones, estos factores si impactan de forma directa, ya que si la obra y su desarrollo dependen de la venta, es muy complicado en el escenario actual poder tener en claro los costos que uno va a tener para desarrollar. Los valores y las condiciones del mercado cambiaron muchísimo y está empezando a afectar no solo en la suba de precios sino en que partes del sector se encuentran con incumplimientos de pagos, plazos, entre otros”.

 

Algunas empresas ajustan inmediatamente sus precios, otras buscan hacerse de stock. “Nosotros, por nuestro lado, estamos enfocando nuestros esfuerzos en mantener los márgenes de rentabilidad de nuestros inversores garantizando la calidad constructiva que define nuestro espíritu de arquitectos”, comentó Curland.

Y sobre qué solución pueden aconsejar para protegerse frente a la inflación y los desacoples económicos a otros protagonistas del mercado, el directivo de Zentrum, dijo, que “en nuestro esquema de negocio, la preventa y la permuta de m2 por insumos, mano de obra y mercadería en general, nos protege de las variables económicas como las actuales. Todas las obras en ejecución ya tienen acopiado el 80 % de los materiales a utilizar, que seguramente fueron permutados por futuras unidades funcionales al lanzamiento del desarrollo. Esa es la mejor protección de la que disponemos en momentos como estos. Los precios se mantienen al momento de la permuta y las empresas proveedoras, ya han reservado sus productos para su provisión”. Mazzei, profundizó, que, “la única forma que nosotros vemos viable llevar adelante los proyectos de principio a fin de una obra es intentando fondear previamente las mismas, o poner plazos acordes a como esté el ritmo de venta del momento. Nadie se va a enojar si se le entrega antes una unidad, pero si podemos tener inconvenientes si no se cumplen con los plazos pactados. Como consecuencia, lo que hacemos es planificar en el peor escenario posible y sobre eso trabajar a fin de mejorar las condiciones y ajustarse a los compromisos de obra tomados”.

 
 

En cuanto a si el movimiento del tipo de cambio es un factor que juega un rol fuerte en la actividad, Maretto, subrayó, “que incide mucho por que ciertos insumos, la energía y las maquinarias del proceso productivo son dolarizados, e impactan en el costo de nuestras empresas'.

Aquí, Curland, sostuvo, que el tipo de cambio y sus desajustes, impactan: “Todos los contratos de mano de obra se suelen pactar en pesos, actualizando cada certificado por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). Si bien la formación de este no está vinculada directamente, si lo está a valores de materiales que están ligados al dólar. Además nuestros edificios, utilizan muchos insumos que provienen de otros países, como ser mesadas de cuarzo, pisos de madera, carpinterías de PVC, entre otros, cuyo precio se encuentra dolarizado”.

 
La apuesta sigue vigente
 

Con avatares y desacoples, la construcción avanza, de hecho, mucho en el interior de nuestro país en donde los valores son otros y puede haber un poco más de previsión en los valores, ya que también el valor de la incidencia de la tierra es menor que en la Capital o en el GBA.

Desde la constructora Coarco, con sede en Mar del Plata, Gustavo Caminos, dijo, que “mantenemos buen volumen de obras y por suerte seguimos en pleno avance. Tal vez muchos inversores esperen que se despejen bien los nubarrones. En nuestro caso tratamos de comprar materiales y acopiarlos para enfrentar los problemas económicos, pero jamás detuvimos el impulso de seguir creciendo y afortunadamente hay pedidos para levantar nuevos metros cuadrados tanto en vivienda como en desarrollos del tipo industrial y logístico. Considero, que en un par de meses, el sector recobrará buen ritmo nuevamente”.

 En Mazzei, actualmente, construyen casas particulares en distintos barrios de Canning, también el proyecto Bell Barri con un total de 22 departamentos y 6 dúplex, y están por lanzar otro proyecto de media densidad, bastante más ambicioso de la misma constructora.

 
 

Al mismo tiempo, trabajan en Robles de San Vicente, un megaemprendimiento con viviendas, oficinas y espacios comerciales único en la zona.

Desde Zentrum, están en plena etapa constructiva de varios proyectos: Deheza 1630, un edificio residencial ubicado en Núñez de 1 y 2 ambientes con amenities y un local comercial de doble altura en su zócalo; Ruiz Huidobro 2472, ubicado también en el mismo barrio, con 10 pisos con unidades exclusivas de 1 y 2 ambientes y un local comercial de doble altura, Catamarca 931 en San Cristóbal, con 8 pisos de amplias viviendas de 2 ambientes y cocheras optativas, 3 de Febrero 1131 en el corazón de la mejor zona de Belgrano con 8 pisos de amplias unidades de 1 y 2 ambientes y un local comercial; Crisólogo Larralde 2491 en Núñez, edificio en torre,  con unidades de 1, 2 y 3 ambientes con cocheras y locales comerciales, Álvarez Thomas 2953, una torre de viviendas de 1, 2 y 3 ambientes con amplios frentes vidriados en Villa Urquiza, We The People que es un hotel boutique ubicado en Palermo, entre otras edificaciones.