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Informe Construya N° 189 - Noviembre 2018

Terrenos y construcción

Ante un escenario que siempre busca aggiornarse

Si bien las operaciones de los créditos en UVA cayeron fuertemente en comparación con 2017, surgen nuevas opciones en el segmento. La construcción, beneficiada por los precios en pesos y la venta de terrenos en el verde, dominan las preferencias de los inversores y de los compradores finales en un escenario que siempre está obligado a aggiornarse.

El escenario de la construcción y lo inmobiliario siempre obligan tanto a los inversores, como a los desarrolladores y los compradores finales a tener que aggionarse y adaptarse a los avatares de nuestra economía nacional. Cuando parecía que la vedette de este año iban a ser los créditos nominados en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), los desajustes del dólar y el desequilibrio por la devaluación volvieron a decir presente y ocasionaron una fuerte caída en la cantidad de operaciones, en comparación con 2017.

Issel Kiperszmid, titular de la desarrolladora Dypsa, en reiteradas ocasiones, dijo que los empresarios del sector, en la Argentina, eran “crisólogos expertos”, porque siempre deben estar atentos y reinventarse por las sucesivas crisis que se viven en nuestro país. Ante estas cuestiones los especialistas deben buscar nuevas oportunidades para seguir apostando por la inversión y la expansión.

Al respecto, de la actual situación, y cuáles son los horizontes positivos, Gastón Mazzei, gerente general de Mazzei Propiedades, dijo, que “en nuestra zona de incidencia en particular que es Canning, San Vicente y alrededores, en relación con la venta de lotes o terrenos, notamos un cambio en el mercado en general. No creemos que haya mermado la cantidad de operaciones, lo que sí cambió es el modelo de negocio y tipo de inversión. Antes los inversores apuntaban a comprar lotes en Barrios Cerrados o Countries, hoy día los más buscados son loteos abiertos, que implican menores gastos, menores inversiones y la ausencia de expensas una vez finalizado de pagar el lote. Las demandas están orientadas a loteos listos para poder construir viviendas que no requieran de mayores gastos”.

Tamara Alarcón, responsable comercial de Mazzei Propiedades, señaló que “sin dudas el perfil del cliente cambió y, el inversor ya no es el de antes. Hace algunos meses se trabajaba con compradores que invertían y buscaban potenciar la zona a futuro, gracias a la ubicación y características con las que cuenta el lugar en la que operamos (El corredor Verde, Canning/Ezeiza/San Vicente). Actualmente, nuestro mercado está más enfocado en el comprador final. Nuestros clientes buscan unidades o lotes para construir su vivienda y poder mudarse a una mejor zona, por sus ofertas comerciales y seguridad. En muchos casos buscan dejar de pagar un alquiler y lograr llegar a la tan buscada casa propia”.

Entre las situaciones con saldo a favor, la construcción posee ventajas tras la devaluación de este año: “El costo de construcción no se ajustó con la velocidad del dólar, porque aunque existen componentes (materiales) que están dolarizados, otros que son vitales para la edificación están en nuestra moneda. Es un buen momento para construir, dado que en algunos casos los costos de la construcción, vistos en dólares, bajaron”, contó Alejandro Belio, director de Operaciones de TGLT.

Por su parte, el ingeniero Daniel Vroonland, Director de CIDEURBA, la desarrolladora de Pedregales de San Vicente, sostuvo, que “la compra de viviendas y lotes es una oportunidad para muchas personas. En el caso de Pedregales puntualmente, porque contamos con valores accesibles y con una financiación que permite adaptarse a diferentes economías. Tenemos dos perfiles de compradores bien identificados, aquellos que tienen el dinero y la posibilidad de abonar al contado todo, esto les permite conseguir valores más económicos porque les permite negociarlos y una construcción de forma rápida y continua. Por otro lado, están los que van construyendo por etapas a medida que van teniendo el dinero para comprar los productos, sin duda con mayor esfuerzo, pero con la posibilidad de hacerlo”.

En este desarrollo, las viviendas que se levantan, son confortables y sustentables, basadas en el sistema de construcción en seco “stell framing”. Este tipo de construcción utiliza perfiles de acero galvanizado, materiales livianos y muy resistentes que, en comparación a la construcción tradicional, brinda mayor aislación acústica y térmica algo clave para la zona en la que está ubicado el barrio ya tiene espacios muy abiertos y esto genera un importante ahorro de energía para su climatización. La superficie cubierta de estos modelos va de los 50 a los 90 m2 y son escalables. En todos los casos incluyen living, comedor, cocina, baño completo, 2 o 3 dormitorios, dependiendo el modelo elegido, entre otras opciones.

Los plazos de obra para las casas dependen de cada propietario y si cuenta con el dinero para abarcarla, la demora es aproximadamente de 6 meses. Las casas de Pedregales de San Vicente varían sus precios dependiendo de la terminación que tengan. Sus valores van de los $30.000 a los $35.000 por m2, con la posibilidad de financiarlo hasta en 60 meses. Los lotes de la primera etapa con posición inmediata listas para construir tienen un valor de $350 mil con posibilidad de pago hasta en 48 cuotas fijas en pesos.  Los de la segunda etapa tienen un valor de $325 mil. Todos ellos tienen 360 m2.

Desde el desarrollo

Por su parte, Darío López, del estudio Arquitectonika, manifestó: “Nosotros estamos en diferentes etapas de desarrollos. Algunas obras están terminadas y otras por arrancar, que son las más beneficiadas por la devaluación porque son fideicomisos al costo en pesos. En estos casos, volvieron los empresarios rápidamente a preguntar y a invertir “.

“En toda obra hay un porcentaje de materiales que está en dólares, como el hierro, aluminio, insumos eléctricos e iluminación, los cuales aumentaron. Pero lo que pasó fue que muchos valores tuvieron que bajar rápidamente porque el incremento de costo fue tan alto que los desarrolladores dejamos de comprar. Entonces los proveedores volvieron a llamarnos para negociar con un dólar a un valor promedio de 20 a 30 pesos. Ahí fue nuestra oportunidad de cerrar operaciones de compra con el dólar más bajo, lo que nos permitió trasladar un menor precio al usuario final”, precisó López.

Otro tema que tienen muy en cuenta los desarrolladores es qué está sucediendo con el precio de los terrenos, sobre todo en la Capital y el Gran Buenos Aires, los cuales siguen en dólares con una incidencia muy alta en el costo final de la obra. Sin embargo, reconocen que hay una mayor apertura a la hora de las negociaciones, se aceptan contraofertas, y los valores se irán reacomodando en la medida que el dólar no suba o se mantenga como hasta estos últimos 20 días.

“En TGLT confiamos en que el mercado se estabilizará y generará nuevamente movimiento en el mediano plazo. Nuestros procesos de desarrollo son largos y en línea a esta visión aspiramos a seguir creciendo en los distintos segmentos del desarrollo inmobiliario, con proyectos de escala, que colaboren a la transformación de las ciudades donde actuamos, y a mejorar la forma en que la gente vive y trabaja”, explicó Belio.

En este escenario de cambios, la experiencia, trayectoria y conocimiento del mercado es cada vez más importante a la hora de tomar decisiones de inversión. “El mercado no tiene espacio para improvisados, ni para ensayos de prueba y error. Hay que comprar muy bien la tierra, que cada vez es más escasa y cara, y determinar con cuidado qué necesita la demanda para no fallar en el intento”, agregó.

En TGLT, se enfocaron en nuevos segmentos, como oficinas y activos de renta. Tienen varios emprendimientos en desarrollo y se siguen analizando nuevas tierras y proyectos permanentemente. En esa línea, en octubre de 2017 adquirieron un terreno en Catalinas Norte II, a través de una subasta pública realizada por la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE).

López, por su parte, explicó que las zonas de los corredores norte y sur son las más buscadas. “Somos pioneros en Parque Patricios, pero son dos públicos diferentes, y por eso hoy más que nunca se debe estudiar mucho el proyecto, las costumbres, el diseño. En el corredor norte el público es algo más demandante y exigente”, detalló.

El último tramo del año ya está presente, y muchos ya quieren cerrar este calendario para un esperanzador 2019. Si la economía se logra estabilizar, muchos coinciden que se retomará la curva de expansión. Por el momento, la Construcción se ilusiona con expectativas para lo que viene.