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Informe Construya N° 191 - Enero 2019

Agudizar el ingenio

Frente a un nuevo escenario que vuelve a exigir mayores desafíos para el sector

Los desequilibrios económicos y el aumento del valor del tipo de cambio, luego de mitad de 2018, generaron dudas una vez más en el sector, por lo que ante un nuevo año hay que volver a pensar en cómo crecer de manera positiva tanto en la construcción como en lo inmobiliario. Al respecto, distintos referentes del Real Estate dan sus recomendaciones para 2019, tanto para los inversores deseosos de proteger el valor de sus activos como para todos aquellos que buscan convertirse en propietarios.

Un nuevo año ya se inició, y con el arranque de otro calendario siempre vuelven las ilusiones a estar en primer plano. En este caso, se espera volver a retomar la senda del crecimiento tanto para la Construcción como lo Inmobiliario. Hasta mayo último, el escenario venía muy bien, empujado por los créditos nominados en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), pero los nubarrones volvieron a decir presentes en la mitad de 2018 y los desequilibrios económicos y el aumento del valor del tipo de cambio, generaron dudas que derrumbaron varias operaciones de compra venta en materia de las unidades usadas.

La construcción siguió su curso, pero también hubo cautela, aunque en las edificaciones realizadas con los materiales que no dependían de los dólares, mantuvieron el ritmo y las obras continuaron de acuerdo con los plazos establecidos por las empresas y los inversores.

Ya en 2019 hay que volver a agudizar el ingenio y apuntar bien para posicionarse en donde se encuentren las posibilidades que vayan  por el lado del éxito y alejarse del fracaso. Sobre el tema, distintos referentes del Real Estate dan sus recomendaciones para esta temporada, tanto para los inversores deseosos de proteger el valor de sus activos como para todos aquellos que buscan convertirse en propietarios.

En lo que refiere a los desarrollos inmobiliarios, el nivel de optimismo es variado entre los especialistas. Hay quienes proponen aprovechar las nuevas oportunidades que se abrirán en una economía de río revuelto, mientras que otros apuestan a la mesura. Si hay algo en lo que coinciden todos los analistas económicos y políticos es que 2019 será un año signado por la incertidumbre. La contienda electoral guiará para que muchas de las decisiones que se tomen desde el Poder Ejecutivo, el objetivo será mantener una apariencia de estabilidad por lo menos hasta octubre próximo.

Aun en este escenario, el sector siempre propone opciones para el avance seguro. Para Leonardo Rodríguez Nader, CEO de la desarrolladora CMNV, la clave para 2019 será, “invertir en los proyectos que ya entendieron que hubo una baja del precio en dólares y que creen que lo más interesante está en el desarrollo de nuevas zonas con buen potencial. En ese sentido, nosotros, por ejemplo, contamos con dos proyectos, entre ellos Astillero (en la zona de Catalinas Sur,  en la Capital) que demandarán un total de 60 millones de dólares para su ejecución”.
 
Por su parte, Ezequiel Chomer, director de la desarrolladora que lleva su apellido, opinó que para 2019, “lo fundamental será dominar el temor. En momentos de crisis siempre hay quienes pierden y quienes ganan. Los que pierden son quienes venden por temor, pero siempre hay alguien del otro lado que compra, y es quién termina ganando: ¿Qué motiva a ese alguien a comprar? Eso tenemos que pensar, es un tema más psicológico que económico”.

Más optimista que sus colegas, Ari Milsztejn, que encabeza la desarrolladora rosarina G70, señaló, que, “en 2019 surgirá una oportunidad dada la baja sustancial en el costo del metro cuadrado en dólares. Hay que agudizar el ingenio con proyectos novedosos y que agreguen valor. Las claves serán: la creatividad, ubicación y valor agregado en eficiencia energética”.

En tanto que, Carlos Spina, director de la desarrolladora Argencons, sostuvo que  será importante, “ser conservadores pero proactivos. Pensar que sigue habiendo un capital enorme en manos de los argentinos que tampoco encuentran muchas posibilidades de inversión seguras en el mercado de capitales”.

De pozo, la gran opción

Los consultados, coinciden en que gran parte de la recuperación, será a través de los proyectos de pozo, que sobre todo se vieron favorecidos por la caída de los costos de los materiales para la construcción tras la devaluación. Sobre todo, los que se edifican con elementos que no dependen del mercado de los dólares.

Pero Eduardo Costantini, presidente de Consultatio Real Estate, afirmó, que “el escenario es adverso para el comportamiento económico general y también puntual para el sector inmobiliario. Debido a la situación económica, experimentamos una disminución del total de las ventas, pero 2018, coincidió también con la faz proyectual de una nueva generación de proyectos en los que la compañía se encuentra trabajando”.

“Vemos oportunidades dentro del segmento de los edificios residenciales y las torres corporativas, especialmente a partir de cierta reducción en los costos de la construcción, que estaban demasiado altos. Entre 2017 y 2018, Consultatio invirtió 200 millones de dólares, aproximadamente, en la compra de terrenos. La mayor previsibilidad se podrá materializar tras el proceso electoral. En lo que refiere al Real Estate, si la estabilidad cambiaria se logra sostener, la recuperación puede ser un poco más rápida”, agregó el creador de Nordelta.

Por su parte, Pablo Kiesel, gerente comercial de Raghsa, señaló, que, “para 2019, esperamos que los pronósticos de mejora en la economía se plasmen en la realidad y que el año electoral no frene decisiones de nuevos negocios. La idea es enfocarnos en el diseño del proyecto del predio comprado a la Administradora de Bienes del Estado en el barrio de Núñez. La entrada en vigencia del nuevo código de planeamiento urbano traerá incertidumbre y oportunidades. Habrá que estar atentos a cómo responde el mercado frente a este nuevo marco regulatorio. Asimismo, la venta de tierra del Estado generará nuevas zonas para desarrolladores”.

En tanto que Gustavo Llambías, vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), dijo, que, “este año será un año difícil y seguramente con un primer semestre que sufrirá las consecuencias del cierre de 2018. En nuestro caso particular, estaremos terminando algunos proyectos muy importantes para nuestra compañía (llamada RED)”.
 
“Creemos que hay futuro para los créditos UVA pero su funcionamiento depende de que la gente perciba una tendencia de la inflación hacia la baja de manera consistente, lo opuesto a lo que sucedió este año. Mientras eso no ocurra, no habrá gente interesada en tomar crédito hipotecario. En la Argentina hay mucha necesidad de vivienda, prioritariamente y también de oficinas y locales comerciales. Pero, mientras las condiciones macroeconómicas no cambien, esas oportunidades estarán limitadas al pequeño sector de los proyectos de alto estándar y que pueden pagarse durante el tiempo que se tarda en construirlos. En ese contexto, no habrá crecimiento significativo. Si las cosas se ordenan, la profundidad del mercado es enorme y las oportunidades potenciales muy grandes también”, amplió Llambías.

Por el lado de los brokers inmobiliarios, la opinión generalizada es que la clave para 2019 será mantener activo el mercado. Proponen no especular con un tema tan sensible como lo es la vivienda propia y aprovechar las posibilidades de inversión que pueden abrirse. Marcelo Di Mitrio, Socio y Director de Di Mitrio Inmobiliaria, dijo que, “en 2019“seguimos advirtiendo interesantes oportunidades en la obra nueva. Contamos hoy en nuestra cartera con emprendimientos en venta en valores donde hasta hace unos meses estos resultaban impensados: USD 1.500 el m2 y tickets desde USD 40.000”.

Damián G. Garbarini, CEO de DG Negocios Inmobiliarios, divide sus puntos de vista sobre 2019 en dos terrenos, en cuanto a la construcción opina que “sirve construir viviendas unifamiliares en lotes baldíos en zonas de futuro crecimiento” y en lo que refiere a oportunidades menciona que “hay desarrolladores que venden al costo o por debajo del costo para poder terminar sus proyectos en marcha”.

Finalmente, la coyuntura jugará su rol y frente a un nuevo año electoral, habrá que ver el mercado hacia qué lado vira, pero lo importante que hay confianza a pesar de los desacoples, y las oportunidades siempre están vigentes. No hay todavía una fecha exacta para la recuperación, pero por lo bajo, muchos especulan en que después de junio, puede volver a crecer el escenario ya con vistas hacia los próximos dos años.