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Informe Construya N° 194 - Abril 2019

Agudizar el ingenio

En sintonía con la realidad macroeconómica, pero con oportunidades para crecer

El mercado inmobiliario no es ajeno al contexto de nuestra economía. Los desacoples del tipo de cambio, la recesión y la caída de los créditos UVA impactaron en el inicio del año, pero los especialistas sostienen que siempre hay opciones, y una vez más, el ladrillo ofrece oportunidades para invertir y crecer.

Luego de un 2018 difícil, el arranque del año siempre atrae ilusiones y expectativas. Si bien es cierto que el contexto macroeconómico aún ofrece dudas y la inflación no logra ser controlada del todo por el Gobierno, los especialistas del sector inmobiliario y del desarrollo opinaron sobre como marcha el escenario desde enero a la fecha, y vislumbran algo de lo que vendrá.

Frente a un escenario recesivo, tanto los brokers como los directivos de las empresas, sostienen que hay oportunidades y que la demanda sigue estando activa. También el ladrillo es una herramienta capaz de atraer a los inversores y constructores en todo momento y según las condiciones de cómo se encuentre la coyuntura.

En un aspecto que coincide la mayoría, es que 2019, será difícil, pero siempre aparecen opciones para salir adelante. Se exige previsibilidad, un factor que sería clave para volver a crecer, aunque todo sigue atado a las medidas del Gobierno para tratar de domar al dólar, la inflación y que retorne la posibilidad para que la demanda pueda acceder a los créditos nominados en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), y que esta herramienta sea fundamental para dinamizar las operaciones de compra y venta.

Sin embargo, ante escenarios adversos como éste, dan lugar a nuevas oportunidades de inversión y el Real Estate se convierte así en un sector que puede ofrecer sorpresas interesantes para quienes estén dispuestos a arriesgar.

Para Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, “está costando encontrar el común acuerdo de las partes en el mercado residencial. La demanda dilata mucho la decisión de compra y el vendedor analiza mucho antes de aceptar una propuesta. Las dos partes buscan la mayor seguridad en la operación”.

Mientras que Marcelo Di Mitrio, socio y administrador de Di Mitrio Inmobiliaria, sostuvo que “en la actual coyuntura marcada por un enorme stock de unidades usadas en venta y, en su mayoría, a valores del ‘viejo ciclo inmobiliario’, sin duda que el precio resulta ser hoy un factor determinante para el cierre exitoso de una negociación. No hay potencial comprador dispuesto a pagar por un inmueble lo que se pagaba por él o más de lo que se pagaba hace solo unos pocos meses atrás”.

También sobre la marcha del mercado en los primeros meses del año, se refirió Gastón Mazzei, gerente general de Mazzei Propiedades: “Como es de público conocimiento, en general el rubro inmobiliario no se encuentra por fuera de la situación económica que está sufriendo el país. En nuestra zona (Sur y Sudoeste del Gran Buenos Aires, GBA), en particular tenemos un mercado inmobiliario en stand by ya que es una zona de proyección a futuro y es donde más impacta la crisis debido a la falta de inversores y a la imprevisibilidad para planificar y desarrollar. Afortunadamente, siempre dentro de la gran amplitud de productos con los cuales contamos, tenemos opciones que siguen teniendo gran aceptación por parte de los compradores con los cuales logramos mantener nuestra propuesta y estructura”.

Tomás Seeber, socio de la inmobiliario RG Montes, consideró, que, “hay un punto de encuentro entre oferta y demanda. En los barrios donde usualmente operamos en la ciudad de Buenos Aires (Recoleta, Barrio Norte, Palermo, Belgrano) el factor central es el precio. El usuario final con dinero en efectivo sigue estando en el mercado pero exige para cerrar operaciones un valor de cierre menor al del año pasado. En estos barrios, esta baja se ubica en entre el 5% y el 10% máximo. Los propietarios que flexibilizan sus posturas en esos términos, siguen encontrando compradores. Quienes no lo hacen, salvo unidades con un diferencial de esos que no se fabrican (ubicación excepcional, vistas inigualables etc.), no venden o se les alarga mucho el proceso de venta”.

Mazzei, por su parte, agregó, “nos encontramos más enfocados que nunca en la búsqueda de acompañar a los compradores con precios lógicos. En estas situaciones de inestabilidad es normal que quien necesita vender acceda a bajar el valor de la unidad. Como inmobiliaria buscamos tasar valores del mercado, de nada sirve especular con precios por fuera del mismo. Lamentablemente, en nuestra zona de influencia se sigue jugando a calcular cuál sería el valor de las unidades a futuro sin comprender que a corto y mediano plazo vamos a tener un mercado y un margen cada vez menor. Con respecto a la demanda, el año empezó por debajo de lo esperado pero lentamente se viene recuperando”.

Con planificación

Frente a un mercado que muestra características particulares marcadas por la coyuntura, los brokers inmobiliarios se ven obligados a implementar diferentes estrategias para retener a los propietarios y atraer la demanda. Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Inmobiliaria, señaló: “seguimos trabajando como siempre garantizando seguridad a nuestros clientes, tratando de resolver las diferencias entre compradores y vendedores. Confiamos en nuestro país y estamos seguros de que saldrá adelante”.

Para Altgelt la clave está en la sinceridad y la transparencia: “Conocemos lo que pasa en el mercado y lo transmitimos a los clientes. El propietario quiere saber qué pasa realmente con su propiedad y no que le contemos un cuento que les siente bien al oído. El comprador a su vez quiere que seas confiable con la información de la propiedad que ofreces. En el siglo XXI hay una superabundancia de información. Hay que ser claro, veraz y preciso”.
 
Sobre este mismo punto, Seeber, dijo, que, “la mejor forma de retener a unos y otros es estar cerca. No tener miedo a hablar de mercado y de precio, agregar permanentemente valor al servicio y escuchar inquietudes y propuestas. Hoy el factor de mayor presión es el precio. Compradores no validan precios de publicación y vendedores no quieren ‘mal vender’ ¿Cómo se dirime ese conflicto? Intentando acercar posturas y concatenar operaciones. Es decir, pedirle al propietario que ante una oferta lógica, la tenga en cuenta y que nos dé la oportunidad de buscar en su compra los mismos términos en torno al precio de su venta. En la mayoría de los casos, cuando lidias con consumidores finales, se termina validando. En el mercado de inversión se complica un poco más ya que es más especulativo”.

La adaptación y la flexibilidad resultan claves para mantener un buen nivel de operaciones, aún en un contexto complicado. Los brokers entienden que la situación exige paciencia y buena lectura del mercado que es lo que hará la diferencia a la hora de unir intereses de compradores y vendedores ¿Cuál es el tipo de inmueble que mayor demanda tiene hoy?

Para Altgelt, “Sin inmediatez en la comunicación es muy difícil que te vaya bien en este negocio. No hay otra fórmula. En Internet está toda la información, pero hoy lo que el cliente busca es un diálogo en línea con la inmobiliaria. La falta de crédito hipotecario hace que hayan vuelto las operaciones sin financiación. Por lo tanto, hoy probablemente los departamentos de dos dormitorios sean los más consultados”.

Para Di Mitrio, que opera fundamentalmente en la zona sur de la ciudad, “en los barrios de Barracas, La Boca, Catalinas Sur y San Telmo, advertimos que el interés de la demanda no pasa hoy por el proyecto sino por su valor de publicación. Todo aquello que se ofrece en valores acomodados genera interés y, en la mayoría de los casos, se vende muy a pesar de la crisis que vive el sector”.

Para el caso de RG Montes, Seeber no observa cambios sustanciales con respecto a la demanda de los últimos años. Señaló, que, “las unidades de dos y tres ambientes ubicadas en los barrios tradicionalmente de mejor ubicación de la ciudad, son aquellas que siguen recibiendo mayor demanda que el resto. Y obviamente, el alquiler de unidades, que antes se había visto golpeado por la cantidad de inquilinos que pasaban a propietarios a través de los créditos UVA, vuelve a moverse a muy buen ritmo. Por último, abrimos una sucursal en Nordelta donde la demanda en casas sigue siendo muy consistente y constante. Este mercado se vio menos afectado que el de la ciudad de Buenos Aires ya que, en su mayoría, los compradores nunca accedieron al crédito como mecanismo de compra”.

Sobre el boleto electrónico

Una de las novedades de los últimos 30 días, fue el lanzamiento realizado por el presidente de la Nación, Mauricio Macri, que presentó el Boleto Inmobiliario Electrónico, una plataforma digital que agilizará la elaboración de la documentación para la compra y venta de propiedades, acelerar los tiempos de las operaciones, reducir intermediaciones y bajar los costos.

Se trata de una de las iniciativas que el Gobierno, junto a la Cámara Inmobiliaria Argentina, que se implementaron para fomentar el desarrollo de los sectores vinculados con la construcción y el sistema financiero.

Al respecto de esta medida, Hernán Nucifora, CEO de Global Investments, puntualizó: “Si bien el hecho de que haya un registro de boletos electrónicos es muy favorable para el sector ya que genera transparencia y seguridad jurídica en el inversor, hay que pensar en medidas a corto plazo que dinamicen el mercado. Los desarrolladores necesitamos créditos intermedios a una tasa razonable que permita financiar departamentos de pozo y obras a plazos de 20 a 30 años. Creo que es clave que se subsidie una tasa y que trabaje en plan integral que reactive la industria de la construcción con el objetivo de abordar el problema de manera profunda y con soluciones que generen beneficios tanto para la oferta como la demanda”.

En esta misma línea, Ezequiel Leibaschoff, gerente comercial de Grupo Portland, sostuvo, que “el boleto electrónico brinda una herramienta jurídica digital que nos va a permitir transparentar el accionar del mercado inmobiliario y agilizar los tiempos. Ahora bien, la reactivación del sector va a estar dada por otro tipo de anuncios relacionados a alternativas de financiación a largo plazo para la demanda, incentivos para invertir / urbanizar nuevas zonas y generar un esquema de trabajo que permita pensar en proyectos para la clase media”.

Los reclamos siguen en pie, pero también muchos protagonistas del sector agudizan el ingenio para ir en búsqueda de las oportunidades que aún en tiempos de crisis ofrece el ladrillo. La demanda está activa y a la espera que la economía se recupere. Hay esperanzas de lo que pueda pasar entre el mes actual y julio, previo a las elecciones.