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Informe Construya N° 206- Abril 2020

 

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LAS OBRAS DESDE EL POZO, UNA ALTERNATIVA ESPERANZADORA PARA EL DESPEGUE DEL SEGMENTO

 
 

Ni biense reanude la actividad luego de la cuarentena, el sector sostiene que laconstrucción a través de este sistema motorizará la industria. Es una buenaopción para aquellas personas o inversores que disponen de ahorros tanto parallegar a la vivienda propia como para que el que puede obtener una rentainteresante.

Los especialistas indicaron quede abril en adelante, si las condiciones lo permiten y si el gobierno nacionaldispone la flexibilización de la cuarentena con el fin de que se active laproducción de la rueda de la economía, edificar desde cero será el pulmotorideal para la recuperación del segmento.

Actualmentelas obras se han frenado, pero las constructoras piensan volver a buen ritmocuando la situación se normalice. En la mayoría de las empresas se tomóconciencia y se apoyó la medida del aislamiento social y los que puedentrabajan remotamente desde su casa, siguiendo los consejos de los doctores yespecialistas sanitarios.

Laconstrucción de unidades con venta desde el inicio de la obras suele atraertanto a quienes apuestan por el segmento como opción de inversión, como para quienesdesean ser propietarios y no acceden, por diferentes razones, a un créditohipotecario para la adquisición de la vivienda terminada. Según el momento deingreso se puede lograr un precio preferencial, entre 20 a 30% por debajo delvalor de mercado respecto del valor de la entrega de las unidades.

Frente aun escenario económico que ya era complejo, los consultados sostienen que lasconstrucciones y operaciones desde el pozo volverán a ser un instrumento que sevalorará mucho y más aún cuando la pandemia esté controlada.

Lascondiciones jurídicas que amparan esta inversión dentro del real estate latransforman en una opción que protege el dinero a todas las partes, e inclusocontribuyen a dinamizar la economía, porque se tratan de proyectos en los quese requieren entre 50 y 150 trabajadores en promedio.

Sobre elescenario actual, Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios,dijo: “Desde hace tiempo, existe una demanda contenida que no define y en lospróximos meses se van a animar a movilizar su capital. Obviamente, no será unproceso masivo, sino más bien selectivo. Cada inversor evaluará la mejorposibilidad a fondo, teniendo en cuenta su perfil de riesgo”.

En estesegmento fue una contrariedad la aplicación de un nuevo cepo cambiario, y antela restricción de poder comprar dólares o dolarizar su cartera, el inversor vela posibilidad de poder adquirir inmuebles desde el pozo y en pesos, “a lalarga estará dolarizando su capital, además de la valorización que implica unacompra así. Los valores se acomodaron, el costo en dólares de la construcciónbajó, y eso representa una oportunidad. Así se paga la construcción en pesos,pero luego se vende en dólares. A lo largo del tiempo siempre hubo alternativasde inversión financieras o de otra índole, pero a la larga siempre la mejorperformance en rentabilidad y refugio de valor la logra el ladrillo”, explicóElbio Stoler, fundador y director de ADN Developers.

Sobre lasituación actual, Damián Garbarini, director de DG Negocios Inmobiliarios, creeque “en este momento el mundo del real estate debe ponerse a ayudar. Ayudar,ayudar y ayudar debe ser el axioma de la cuarentena. No es momento para vendersino para ver modelos a seguir”.

Colaborarcon los clientes y ponerse a disposición para mediar en la resolución desituaciones complejas que pueden aparecer entre las partes, es una tarea quepuede realizarse aún sin necesidad de realizar encuentros cara a cara, sinorecurriendo a la tecnología.

 
 

Hacia el mañana

Desde la mirada del desarrollador se necesita que la rueda siga girando. Tener en marcha un mecanismo de producción de mirada larga. Históricamente, cuando no existió el crédito fluido se apalancaron en las preventas, con emprendimientos orientados a un segmento acotado de la población que cuenta con fondos propios (ABC1) y con proyectos inmobiliarios de mayor liquidez, como las unidades pequeñas, que son las de entrada al mercado.
Mientras que por el lado de la demanda, antes de la pandemia, se realizaban escasas operaciones de venta de viviendas destinadas a personas y familias de nivel socio-económico medio alto y alto. Estos compradores no precisan crédito hipotecario porque tienen todos o gran parte de los ahorros disponibles para realizar su inversión.
Pero esta demanda tiene dos grupos, uno son los que llamamos expectante, donde ubicamos aquellas personas que están esperando el mejor momento para mover sus ahorros en la vivienda. Por otra parte, el sector durmiente, integrado por los que teniendo sus ahorros en el colchón, que generan flujos excedentes por su actividad, pueden dilatar su decisión de compra porque su objetivo es asegurar el resguardo del valor de sus ahorros o mejorar las prestaciones de su casa. Se trata de pequeños, medianos y grandes ahorristas particulares que serán los actores con rol protagónico en la revitalización de la construcción. Creemos que la certidumbre que aporten las medidas concretas del nuevo gobierno generarán las condiciones necesarias para la expansión del sector”, destacó el ingeniero Claudio Ronchi, responsable de la comercialización de grandes emprendimientos en la inmobiliaria Achaval Cornejo.
La edificación de pozo ofrece ventajas y algunas cuestiones negativas; al respecto, Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades, puntualizó: “al ingresar desde el minuto cero del proyecto se accede a un precio por debajo de otras propiedades de obra avanzada o terminadas. La desventaja sería el tiempo, y que a veces se excede el plazo de entrega acordado, y la incertidumbre respecto del precio de venta del inmueble una vez concluido. Al igual, que con los valores de renta. En dos o tres años el mercado puede modificar las estimaciones. Lo importante es entender que estas distorsiones tienen que ver con el mercado y no tanto con el proyecto elegido”.
En el enfoque del comprador el acceso a alguna unidad en construcción, vuelve a ser una opción para aquellos inversores históricos acostumbrados a mover capital, y para aquellos que tienen capacidad de ahorro. Para el resto de la población sigue estando lejos el acceso a la cuota de partida ya que los salarios se vieron perjudicados por la inflación.
Pero Ronchi trazó algunas alertas para quien elija esta opción: “Comprar desde el pozo tiene riesgos mayores a la alternativa de compra de una unidad a estrenar. Como se desembolsa dinero y hasta la entrega no se recibe nada tangible, en realidad lo que se verifica en la mayoría de los casos es que la recompensa se compone de un conjunto de promesas. Por ejemplo, la promesa que al momento de la entrega la unidad tendrá las características que decía el boleto, que el monto total de aportes será parecido al precio original de compra, y que el valor de venta de la unidad será mayor o igual a los aportes en dólares”.

Sobre los valores

Con mucha oferta de unidades usadas en stock, muchos creen que los valores si la cuestión del coronavirus se prolonga, se ubicarán más cerca de la tendencia que habrá mayores bajas en los valores, por lo tanto las obras de pozo ganarán más terreno y el precio será mejor defendido en unidades a estrenar.
Elbio Stoler, detalló, “actualmente tenemos dos grandes obras que se ofrecen en pozo, una en el límite entre Palermo y Villa Crespo, y la otra en Belgrano. Por diseño y tipología, son inmuebles cotizados entre USD 2.500 y USD 3.400 el metro cuadrado, con un total de 8.000 metros cuadrados''. En Lebleu, manejan unidades de pozo en Villa Urquiza, a razón de USD 69.000 total, y en Caballito o Balvanera donde se pueden adquirir propiedades desde USD 50.000 orientados a un segmento de inversores de bajo ticket.

 
 
Por su parte, Achaval Cornejo comercializa un emprendimiento residencial en el centro de Tigre. Allí lanzó una promoción que aplica a pocas unidades de 2 ambientes en Goletas II, una torre de 12 pisos. Se entregan en diciembre de 2020, y se ofrecen con la posibilidad de pagar con 35% al boleto y el saldo en 14 cuotas fijas en pesos.
En tanto que Siwacki, comentó que existen muchos sistemas para la compra desde el pozo que dependen de la desarrolladora y su estrategia comercial y de negocio. Se puede comprar en dólares a precio cerrado por adelantado, y de esa forma no afrontar cuotas ni estar expuesto a vaivenes del mercado. Tiene que ver con los inversores que entran en la etapa de la compra de la tierra. Una vez que se tiene el terreno y el proyecto, se sale a prevender a los que les interesa pagar cuotas en pesos, obviamente a un precio del m2 algo más elevado del que pagaron en dólares los primeros inversores.
Los proyectos de pozo gozan de buena salud aunque hoy la actividad esté paralizada por la cuarentena social y preventiva, pero los protagonistas de la industria, confían en que cuando lo peor de la tormenta pase, esta opción crecerá entre los que apuestan por los ladrillos.