Noticias Informe Construya N° 208 - Junio 2020 Por la pandemia y por estar la gente más tiempo en sus hogares, muchos optaron por reciclar sus viviendas A la par, crece la demanda que privilegia departamentos con balcones o terrazas, como avanza el interés de vivir en el verde. Ventilar los ambientes con mayor frecuencia es un cambio de hábito que trajo lo del COVID-19.El aislamiento social, preventivo y obligatorio, hizo que muchas personas, al estar más tiempo en sus hogares, se encaminen a realizar más arreglos o refacciones para darle valor agregado o para mejorar las condiciones de calidad de vida.Cómo también, por el COVID-19, aquella gente que quiere tener superficies abiertas opta por que los departamentos tengan balcón o terraza. Si es PH que dispongan de un patio. La intención es interactuar entre el interior y el exterior, que se puedan ventilar los ambientes o disfrutar del contacto con lo natural, mucho más tiempo que antes.Según los especialistas, están los propietarios que recuperan instalaciones, cañerías, por ejemplo, y, los que se dedican a embellecer la parte estética, priorizando los frentes o jardines. “Siempre recomendaremos mejorar los dos ítems, porque otorgan beneficios al hábitat y porque mantienen joven la propiedad. Pero es clave hacerlo con los años y mientras se puede disfrutar de esos cambios, porque pensar en hacerlos con un único objetivo de venta, no siempre resulta productivo”, indicó Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria.La conservación de la propiedad, apunta fundamentalmente a recuperar características que el envejecimiento natural de los materiales va perdiendo, como la capacidad de aislación hidrófuga de membranas, en relación con el exterior; pero hay que considerar la puesta en valor. En los 100 años de vida útil de un inmueble no solo entran en obsolescencia los materiales originales; sino que aparecen propuestas, necesidades funcionales y ambientales para renovar.“Es importante aprovechar la oportunidad, detectar bien en qué lugares de la casa hay que actuar para realzar los valores del inmueble. No es igual trabajar en una casa chorizo al estilo italiano, proveniente del patio romano, que un petit hotel francés proveniente de una estética barroca o un edificio que refiera a un palazzo renacentista. Obviamente esas temáticas, deben rescatar esos valores adaptándolos con lo moderno”, dijo Claudio Mazur, titular de +Ur Arquitectura Inmobiliaria. Una situación análoga ocurre con los inmuebles industriales convertidos en viviendas (lofts) o con las oficinas. “Son construcciones de un carácter muy fuerte, que las hacen muy valoradas, pero por el crecimiento de la ciudad y la transformación de los procesos productivos quedaron en localizaciones inadecuadas y tecnológicamente atrasados, lo que hace más rentable su reemplazo que el mantenimiento, por lo tanto son condenados al abandono o a la reutilización por medio de un reciclaje”, amplió.En cualquier construcción, entre ellas las viviendas unifamiliares o multifamiliares, es importante el mantenimiento preventivo para conservar la integridad edilicia y el correcto funcionamiento de las instalaciones en su conjunto.Independientemente de ello al tomar la decisión de una remodelación de sus espacios interiores o exteriores esa modificación aporta un importante valor patrimonial.“La renovación de la estética de una fachada, la refacción de baños, cocinas, el cambio de aberturas para mejorar el rendimiento energético, la incorporación de terrazas verdes o jardines verticales, entre otras opciones, aportan un beneficio en cuanto al valor original de esa vivienda”, comentó la arquitecta Nora Alejandra Daga.Qué ambientes suelen reciclarseLas áreas húmedas de las viviendas, como baños y cocinas, en el interior, como los techos o paredes que dan en los exteriores, son los lugares que demandan más atenciones. “En esos ambientes es fundamental que las instalaciones se adecuen a las normativas vigentes de las empresas prestadoras de servicios (gas, energía y agua). Además, al potencial comprador le interesa no sólo lo que se ve a simple vista (revestimientos y terminaciones), sino aquello que no se observa tan rápido como cañerías, instalaciones, desagües, entre otros. También el eje del mantenimiento para muchos propietarios son los pisos, las aberturas y los sistemas de calefacción”, expresó Dolores Otero Rossi, socia gerente de la Inmobiliaria Otero Rossi & Cía.“Una buena presentación de la unidad, ayuda a convencer o que la persona se decida, lo cual no implica necesariamente que aumente su valor. Ahora, si está valuada en un precio bajo por su mal estado de mantenimiento y no se vende, pero hay demanda, lógicamente refaccionándola se va a revaluar hasta alcanzar el valor de mercado”, precisó el arquitecto Ezequiel Curzio, titular del Estudio Hábitat Zárate. Otros propietarios prefieren renovar lo que tiene que ver con lo superficial como aplicar pintura y decoración, lo más usual se observa en living, comedores y dormitorios. “Incluso, los inquilinos lo suelen hacer para identificarse con su nuevo hogar. En cambio, cuando se habla de renovaciones más profundas y costosas como revestimientos y cañerías, cuestión que excede a los inquilinos, se observan cambios en las cocinas y baños. Muchas veces, cuando se compra una casa lo primero que se suele hacer es renovar esos ambientes. Y cuando se trata de alquileres, pintar o empapelar living y dormitorios”, amplió Curzio.Es frecuente también la refuncionalización de las dependencias de servicios, generando en ese espacio un lugar de trabajo o integrándola a la cocina o comedor diario. De hecho, por el COVID-19, como mucha gente trabaja y seguirá haciéndolo home office, seguramente habrá muchas remodelaciones pensadas para tal fin. En la búsqueda de una mejora en la calidad de vida y con un concepto ecológico en aumento en muchas personas. “La incorporación de espacios verdes en balcones, patios y terrazas en forma de techos verdes y jardines verticales, es una tendencia clara de estos días”, sostuvo Daga.Presupuestos y manos a la obra“Últimamente, hemos trabajado en obras de reciclaje y refuncionalización de PH, mejorando el aspecto de viviendas antiguas, y de los ambientes detallados”, dijo el arquitecto Fernando Kennard, gerente JT Inmobiliaria.“Aconsejamos que se destine dinero a lo que no se ve, como cañerías, instalación eléctrica, disyuntor, para ayudar al correcto funcionamiento. El beneficio es tener una propiedad que pueda ser vendida o alquilada en poco tiempo y sin mayores riesgos, mientras se la disfruta”, argumentó Dolores Otero Rossi. En líneas generales y tomando valores promedio, remodelar un baño oscila entre $350.000 y $500.000; “renovar una cocina, es más difícil de cuantificar, ya que depende del tamaño y es muy variada la oferta de mobiliario, revestimientos, accesorios, equipamiento, pero en promedio se estima entre $ 400.000 y $ 550.000”, dijo Kennard. Respecto de la pintura, hay gran disparidad, dependiendo de la mano de obra fundamentalmente. Pero para pintar un living, el valor usual estará en el orden de los $ 40.000 y un dormitorio entre $ 15.000 y $ 20.000, aquí hay que tener en cuenta la cantidad de aberturas y de los materiales que se utilicen. Hay que entender que refaccionar y proteger la unidad brinda buenos beneficios, “el primero es que todo lo que se le aporte en comodidad redunda en el uso, y una vez aplicados los cambios, los valores de un inmueble pueden aumentar su cotización entre 20 y 40 % de acuerdo al estado”, destacó Mazur. La construcción en seco En estos tiempos, también muchas viviendas que son refaccionadas, se hacen con el sistema de construcción en seco. Es usual que se empleen placas de roca de yeso (el valor oscila entre $ 1.000 y $ 1.800 por metro cuadrado) en comparación con los sistemas tradicionales que aportan rapidez de ejecución, son materiales livianos, existen diferentes espesores y se utilizan tanto en las paredes como en los cielorrasos. “Hay clientes que prefieren seguir moviéndose con sistemas tradicionales para las remodelaciones. En la arquitectura comercial, empresarial, institucional son elementos muy requeridos. Las placas antihumedad surgen ante construcciones que poseen algún vicio que provoca filtraciones ya sea por carecer de aislación o en viviendas muy antiguas con problemas de humedad de cimientos”, dijo Nora Alejandra Daga.En las azoteas, se utilizan las membranas de aluminio (su costo promedio $ 4.000 los 20 litros) y las pinturas especializadas con larga protección. “Los cerramientos con doble vidrio y marcos de aluminio anodizado, resultan imprescindibles para dotar a la vivienda de un conveniente aislamiento acústico y combatir los efectos nocivos de la humedad exterior”, amplió Toselli.Y si de materiales innovadores se trata, hoy para los departamentos verticales se emplean los revestimientos “símil piedra”, que según los entrevistados son los que mejor protegen y ofrecen más duración, en cuanto a los horizontales (cubiertas) siguen siendo las membranas flotantes las más adecuadas ayudadas por dos grandes avances.“Las nuevas tecnologías gotextiles, el uso del aluminio y las membranas poliuretanicas aportan materiales más confiables junto con el incremento de los proyectos con terraza jardín, que preservan la propiedad de manera térmica y hace más lenta la llegada del agua de lluvia a las redes de desagüe, como a la vez, colaboran con el medio ambiente”, detalló Claudio Mazur.La innovación comienza por el proyecto, que puede resolver muchos temas centrales en una vivienda, tales como la buena orientación, la ventilación cruzada o una buena iluminación natural, así como una correcta protección solar de las carpinterías con el uso de aleros y parasoles.“En lo relativo con los materiales, la innovación tiene más que ver con la correcta combinación de los que ya existen que con la tecnología de punta. Por ejemplo: en el caso de muros y techos, conviene utilizar aislación térmica para reducir la demanda de energía, complementar con artefactos del hogar de bajo o muy bajo consumo, griferías y sanitarios de poco uso de agua y materiales de bajo mantenimiento y fácil reposición. Las nuevas tecnologías en energías renovables son un tema a incorporar en la vivienda, sobre todo para el calentamiento del agua con colectores solares y para sistemas aislados, como el empleo de paneles fotovoltaicos para la generación de energía eléctrica”, concluyó Otero Rossi. Precios para tener en cuenta1. Entre las empresas que intervienen para valorizar la propiedad, el sistema en seco se utiliza para construir, ampliar y decorar ambientes. Ofrece prestaciones técnicas que favorecen la aislación acústica y térmica. Los precios promedio de mano de obra más materiales en la Capital y Gran Buenos Aires se ubican para una pared simple, en una placa estándar de 12,5 mm (espesor), de 1,20 por 2,40 metros, entre $ 650 y $ 950 por placa; revoque seco sobre pared (adhesivo, masilla y cinta de papel), entre $ 1.300 y 2.500 pesos.2. La grifería para baño, bidet, ducha y lavatorio, promedian unos $ 18.000, cromadas metálicas, y con canillas doble comando.3. La grifería para una cocina cromada mono comando se cotiza en el rango de $ 4.500; la mesada de acero con bacha doble, $ 16.000; de granito con bacha de acero inoxidable sube a $ 23.000; muebles de melanina (alacena y bajo mesada), estándar, promedian 30.000 pesos.4. Las pastinas (de un kilo) para las juntas de los pisos o cerámicos, oscilan en 180 pesos.5. Pinturas, para interior, por 4 litros, promedian $ 800; enduido para interior, de un litro, $250; y pintura para exterior, muro, 4 litros, $ 1.400 en promedio Porqué los espacios verdesLos especialistas coinciden en que la gente por el COVID-19, valorizan más que antes el contacto con lo natural. Y que es clave la conexión del interior de la vivienda con el exterior. “Nosotros notamos una reafirmación de los valores de la vida suburbana, tanto por los espacios al aire verde con menor densidad como por poder contar con mayores m2 aprovechando la muy importante baja del costo de construcción en dólares”, explicó Esteban Edelstein Pernice, director de Castex Propiedades.“Y en ese contexto, puede sonar raro, pero creemos que los terrenos en los barrios buscados por los clientes para vivir van a subir de precio. Vemos muy poca nueva oferta de lotes hace años y estamos notando una demanda creciente. A mayor demanda con oferta estática prevemos una suba de precios en un tiempo no muy largo”, amplió.Por su parte Jorge Santa María, de ISM Inmuebles, destacó, que “antes de la pandemia había menos interés en vivir cerca del verde. Pero ahora, se incrementaron las demandas, y muchos consultan para vivienda permanente, como que luego del coronavirus, la gente quiere mudarse lo más lejos de las grandes aglomeraciones de gente. Y esto hace que los barrios privados, incluido los loteos y los clubes de chacras, sobre todo, vuelvan a ser codiciados desde mayo a la fecha”.