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Informe Construya N° 234 - Enero 2021

 

Nuevo horizonte

 

Hacia donde irá el escenario y cuales serán las oportunidades en 2021

 

Qué se espera para la construcción y lo inmobiliario para este año. Hay oportunidades, que se apoyan en la baja histórica de los costos para edificar como el mercado de vivir en el verde, factores que traccionan para que haya perspectivas favorables después de dejar un calendario signado por la pandemia

El año que culminó recientemente no será fácil de olvidar, y la esperanza para derrotar al COVID-19, se sustenta en la eficacia que tengan las vacunas que el mundo científico ha logrado elaborar en un corto plazo como a la vez, que la campaña de aplicación sea efectiva y así el virus no tenga tanta propagación, situación que permitirá retomar la senda normal que derramará en un mayor desarrollo productivo.

Aun con esta tendencia, la industria de la construcción y lo inmobiliario, cuentan con algunas expectativas que pueden dinamizar ambos sectores, si la coyuntura, la emergencia sanitaria y las medidas que se tomen, van por la buena senda. Una de ellas, y que será clave, es el plan ambicioso que lanzó el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación, ahora encabezado por Jorge Ferraresi.

El ministro anunció que emprenderá un plan trienal con el objetivo de levantar 220.000 unidades a través de la línea Desarrollos Urbanísticos de Procrear, del Fondo Nacional de la Vivienda (Fonavi), y de los Programa Provincias y Municipios, y de Reconstrucción Argentina. El esquema, proyecta generar 20.000 lotes con servicios para aquellas familias que no cuentan con un terreno, y otorgar 24.000 créditos para construcción, por medio de Procrear, sobre fracciones municipales o propias de los adjudicatarios.

Esta apuesta, podría motorizar, además del empleo, la comercialización y producción de los diferentes materiales que se emplean para edificar, desde cal, arena, cemento, pinturas, pisos, griferías, entre otros.  La meta es edificar 75.000 viviendas y que en la estrategia es que tanto los gobernadores e intendentes serán los responsables de direccionar las características, diseños y elección de los materiales que se utilizarán en las construcciones de acuerdo al hábitat de cada distrito del país.

 
 

Pero si bien lo público es importante, la construcción privada es la que más viviendas edifica año tras año, y que sorteó los obstáculos en los últimos tiempos.

Según el Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción (IERIC), en plena pandemia, el consumo de cemento en Noviembre registró una tasa de crecimiento del 25,1% interanual, duplicando la correspondiente a Octubre, y este avance es por las obras privadas, tanto por desarrolladoras como por la edificación de unidades unifamiliares.  La variación interanual acumulada en lo que va del segundo semestre de 2020, pasó por primera vez a terreno positivo: entre Julio y Noviembre se consumió un 3,5% más de cemento que en el mismo período del 2019.  El consumo de cemento no sólo fue considerablemente más elevado que en Noviembre de 2019 sino que, incluso, superó al del mismo período de 2018. De todas formas, el acumulado durante los primeros 11 meses del año no logró aún equiparar el nivel de igual período de 2007, récord absoluto hasta el momento.

Por primera vez desde Julio de 2019, en Noviembre el consumo a granel fue superior al que había tenido lugar en igual mes de 2019 (+4,95%). Por su parte, el consumo en bolsa volvió a dar muestras del vertiginoso proceso de crecimiento que experimenta, alcanzando un alza del 38,4% interanual.  Mientras que entre Enero y Noviembre el consumo de cemento en bolsa registró una suba del 5,2%, el efectuado a granel experimentó una merma del 41,7%, según el IERIC.

Jorge Toselli, de la inmobiliaria JT, puntualizó, que, “sabemos que la construcción es un motor importante de la economía y que si siguen despachándose bolsas de cemento, es porque la actividad se mueve. Y eso, que las obras estuvieron frenadas por varios meses por la cuarentena”.

Por su parte, Milagros Britos, de Vizora, sostuvo que hay buena perspectiva para lo que viene. “Debemos ser optimistas, porque nuestro sector está acostumbrado a las crisis, y aún así, siempre se encuentra el mecanismo para salir adelante. Creemos que si la coyuntura y la pandemia permiten evolucionar, 2021, será de crecimiento. Veo a inversores interesados en seguir emprendiendo y mantienen la confianza en el ladrillo”.

La baja de los precios

También en el sector inmobiliario, la situación y la cuarentena jugaron en contra, y los valores de los inmuebles bajaron entre un 10 y 20 por ciento, y en algunos casos, en renegociaciones extensas sobre todo en el mercado del usado, la disminución se ubicó en el 30 por ciento. De hecho, en la Capital y el Gran Buenos Aires, por unidades que se pedían 130.000 dólares, se llegaron a concretar en 110.000 o 105.000 dólares.

Según Mercado Libre, y su área de Inmuebles, los partidos de la provincia que más baja tuvieron en sus propiedades, fueron Pilar, con una merma del 30%, Tigre y Escobar, baja del 15 %, José C. Paz, baja del 10% y San Fernando, baja del 7%.

Mientras que en Buenos Aires, San Telmo, lideró la caída, con 14%, Villa Ortúzar, con caída del 13%, Constitución, con caída del 12%, Núñez, con caída del 9% y Parque Avellaneda, con caída del 8%.

Paula Margaretic, docente investigadora de la Universidad de San Andrés, sostuvo sobre las tendencias para 2021, que, “nos permiten anticipar posibles variaciones de precios, al comparar el total de las propiedades en una zona dada (stock) versus las propiedades que ingresan al mercado en el último mes (flujo). Dichos análisis estadísticos nos hacen anticipar posibles movimientos del mercado, que agregan valor a todas las partes involucradas, compradores, vendedores e inmobiliarias”. 

 “Al comparar las variaciones interanuales de los precios de venta calculados sobre el stock de avisos vigentes y los mismos precios calculados solamente considerando las publicaciones nuevas en un mes dado, observamos que las caídas en los precios de venta del stock de casas y departamentos en AMBA han sido más pronunciadas (-7% y -9% respectivamente respecto a diciembre 2019) que las caídas en los precios de las publicaciones nuevas (6% interanual, tanto para casas como para departamentos). De mantenerse esta tendencia, esto sugeriría una cierta estabilización del mercado inmobiliario para 2021”, amplió.

 
 

También hay cierto optimismo por tratarse de un año electoral, con elecciones legislativas entre agosto (si se confirman las PASO) y octubre. Esto hará que el Gobierno Nacional derrame acciones para dinamizar el consumo, por lo cual, los materiales también podrán moverse.

“Durante los primeros meses de la cuarentena, mucha gente emprendió reformas de todo tipo en sus hogares, por lo cual hubo ventas a granel. De hecho, el freno de actividades industriales hizo que se note la falta de materiales en el mercado, sobre todo en terminaciones, como pisos, azulejos y ciertas pinturas. Seguramente, de mejorar la economía un poco, se mantendrá la apuesta por reciclar a la para de quienes construyen su casa, en barrios cerrados, quintas o barrios abiertos, en busca de estar en contacto con la naturaleza”, puntualizó Solange Esseiva de Home 54.

Otra acción muy esperada, y que la tratará el Congreso Nacional, en breve, sobre todo en marzo, es la posibilidad de los créditos hipotecarios que se ajustarán por aumentos salariales y no por inflación como los fallidos UVA. Al igual que quedó pendiente para 2021, el tratamiento de los fondos cerrados de inversión que presentó la Comisión Nacional de Valores (CNV) para captar inversores del mercado de capitales para generar varios desarrollos habitacionales de diferente escala.

También podría haber un nuevo blanqueo que permitiría volcar dólares en el ladrillo. “Igualmente, celebramos todas las medidas que generen expansión, pero la firme apuesta siguen siendo los proyectos de pozo, en donde la gente puede invertir en dólares o por sus pesos, obtener un inmueble que a futuro se dolariza y que puede habitar, alquilar o comercializar, obteniendo claros beneficios”, concluyó Mario Gómez, de Le Bleu.