Noticias Informe Construya N° 315 - Agosto 2022 Entrevista “Para hacer desarrollo inmobiliario en Argentina hay que ser audaz, extremadamente prolijo y disciplinado” Entrevistamos a Alejandro Reyser, Socio y Director Ejecutivo de RED / Real Estate Development¿Cómo descubrió su vocación?Soy Economista, mi primer trabajo fue en el Citi en 1994 y al poco tiempo fui a trabajar a Walmart como analista financiero para la gerencia general en el proceso de start up de Walmart en Argentina y Brasil. Al año me proponen pasar al área de Real Estate & Desarrollo como gerente y ahí fue donde descubrí que el real estate y en particular el desarrollo inmobiliario es a lo que me quería dedicar profesionalmente. Casi 27 años después acá estoy en RED (que este año cumple 30 años) como socio, la compañía que desde aquellos primeros pasos en el mundo del real estate aspiraba a trabajar algún día.Enumere y justifique las 3 dificultades más importantes a la que los desarrolladores se enfrentan en ArgentinaIncertidumbre respecto al costo de obra, valores de venta y ritmo de venta. Uno puede armar un caso de negocio con muchos supuestos, pero el desvío que se da en la realidad en muchos casos es muy alto y por lo tanto pone a los proyectos en situaciones de stress complicadas. Para mitigar esto, los desarrolladores tenemos que trabajar con muchos escenarios para ver cómo podría resistir el proyecto si no se dieran los supuestos con los que se decidió llevar adelante el proyecto. ¿Qué visión tienen sobre el desarrollo de proyectos en Buenos Aires?Para hacer desarrollo inmobiliario en Argentina hay que ser audaz, extremadamente prolijo y disciplinado con los procesos y análisis de distintos escenarios para estar preparado y flexible para hacer los cambios que el mercado y la economía te exigen. Existe una enorme oportunidad y potencial de desarrollo en Buenos Aires. Pensemos que estamos haciendo cosas en un mercado con el volumen de ventas más bajo en la historia de Buenos Aires, sin crédito hipotecario de ningún tipo y una económica extremadamente frágil. En donde las cosas se ordenen un poquito, el desarrollo inmobiliario va a explotar en Buenos Aires. ¿Qué tipo de proyectos son los más demandados actualmente en Argentina?Proyectos modernos, sustentables, que contemplen los nuevos formatos y tendencias de vida, que sean flexibles en su diseño y configuración para atender las demandas de los compradores o usuarios finales. Y que tengan precios de oportunidad. Hoy, si no ofreces oportunidad respecto a valores históricos, no vendes. Y todo relativo a su barrio o zona de influencia. Si en Puerto Madero se hicieron operaciones hasta 8.000 y 10.000 dólares por m2, hoy estas a un 60% o 70% de esos valores. Y así en la mayoría de los barrios. Podrá haber algunas pocas excepciones. Como la venta de lotes en el conurbano, por ejemplo.¿Cuál es el proyecto más importante o interesante con el que están trabajando actualmente? ¿De qué se trata y dónde? ¿Cómo lo describiría? ¿Qué desafíos implica?Hoy tenemos puesto el foco en los edificios “Respira Barrio”. ¡Son edificios de planta baja y 4 pisos ubicados en barrios muy consolidados y de mucho arraigo e identidad, donde la gente que es de ahí se quiere quedar ahí! Me refiero a todo el corredor noroeste de CABA, barrios como Belgrano R, Núñez, Palermo, Colegiales, Villa Urquiza, Villa del Parque, Villa Devoto, para mencionar algunos. Son edificios de no más de 10 unidades y diseñados por el prestigioso estudio de arquitectura Richter Dahl Rocha Architectes (RDR), quienes diseñaron el edificio Palacio Paz XXI, hoy un icono de la zona de Retiro y Plaza San Martin. Las unidades que componen son “casas o pisos en altura” donde hemos tratado junto con el estudio RDR para producir lugares para vivir que contemplen los estilos de vida de hoy, donde uno use su casa no solo para vivir, sino para trabajar, hacer ejercicio, y vivir socialmente más intensamente tu casa. El primero estará ubicado en Villa Devoto y ya está en construcción. El segundo en Palermo Soho, recientemente compramos el terreno.Recientemente lanzaron el segundo edificio de la serie Respira Barrio en Palermo Soho. ¿Porque decidieron lanzarlo en esta zona? ¿Cuál es su diferencial?Porque Palermo Soho reúne todas las características que buscamos para las ubicaciones de los edificios Respira. Está en un barrio bien residencial, con identidad de barrio, pero a su vez muy cerca de actividad cultural, comercial y gastronómica muy buena. ¿Nota que exista una tendencia hacia la utilización de recursos y materiales sustentables?Si, absolutamente. Hay mucha toma de conciencia sobre la sustentabilidad. Todos los proyectos que desarrollamos en RED tienen algún nivel de certificación como edificio sustentable.¿Qué consejos le darías a alguien que está dando sus primeros pasos dentro del mundo del real estateQue tiene que trabajar con muchos escenarios y estar preparado para desvíos importantes respecto a la foto actual de costo de construcción, valores de y ritmo de venta. Y para que el margen del negocio no sufra, tener fondeado el proyecto casi en su totalidad antes de iniciar la obra. De manera tal que, si se concretan dichos desvíos, no sufra el margen del negocio y evitar “mal vender” el stock. ¿Qué tipo de políticas públicas podrían ayudar al sector a salir adelante?Los incentivos más evidentes son los fiscales: IVA, ingresos brutos, sellos, etc. Los costos fiscales asociados al desarrollo inmobiliario son muy altos y los márgenes del negocio son bajos e inciertos. Una reducción o reacomodamiento financiero en el IVA ayudaría mucho. El segundo es crédito para la construcción y crédito para el comprador. Podría generarse un fondo que permita a los desarrolladores que puedan tomar fondos prestados a tasas razonables y que no todo dependa de inversión de capital o preventa para el fondeo de sus proyectos.