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Informe Construya N° 382 - Diciembre 2023 

 

El mercado inmobiliario que viene: buenas señales y cambio de ciclo motoriza operaciones de compra venta

 

Impulsado por el nuevo gobierno y las condiciones económicas emergentes, expertos del sector anticipan una recuperación en los precios de las propiedades para 2024, un aumento en los costos de construcción y se espera por el regreso de los créditos hipotecarios a largo plazo.

 

Desde los días previos a la asunción del presidente de la nación Javier Milei, el mercado inmobiliario reaccionó positivamente ante el cambio de ciclo de gobierno. Aunque existe optimismo y cierta cautela, los expertos consideran vital la implementación de medidas para reducir el gasto público, controlar la inflación, proteger la propiedad privada y facilitar el funcionamiento fluido de acuerdos de compra y venta, así como de contratos de alquiler.

El año que llega a su fin podría ser un punto de inflexión y hasta ahora se ha confirmado la realización de más de 36.000 escrituras en la ciudad de Buenos Aires, superando en un 20% los números registrados en 2022. Cabe destacar que aún queda el mes de diciembre y el informe final del Colegio de Escribanos porteño se dará a conocer recién en enero próximo.

En estos días se concretaron decenas de acuerdos en la ciudad de Buenos Aires y otros distritos de la provincia bonaerense, Santa Fe y Córdoba, entre otras plazas.

Y ya con nuevo gobierno nacional asumido, “existe un estado de ánimo menos angustiado, mayor optimismo y una mayor disposición a explorar nuevos proyectos, aunque con la precaución inherente a este cambio de paradigma, afirmó Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).

El sector considera crucial la normalización y unificación del dólar, la salida del cepo, la accesibilidad de hipotecas y una ley de alquileres equilibrada que fomente una buena relación entre propietarios e inquilinos para firmar contratos de manera armoniosa.

 
 

Sobre la posibilidad de una fuerte subida del dólar esta semana, Fabián Achával, de Fabián Achaval Propiedades y creador de Radar Inmobiliario, señaló que es demasiado pronto para realizar pronósticos cambiarios, “ya que el plan de dolarización fue descartado y aún no se conoce el programa económico. Destaco que la capacidad del presidente para avanzar con el paquete de reformas en el Congreso nacional será un factor decisivo”.

También en la provincia bonaerense, la cantidad de operaciones mejoró notablemente según las escrituras relevadas por el Colegio de Escribanos de este territorio. En octubre, se hicieron casi 10.000 actos notariales, un aumento del 20,75% en comparación con el mismo mes de 2022-

La volatilidad en el mercado de divisas estará estrechamente vinculada con la gobernabilidad del nuevo esquema libertario. Achával añadió que a mayor volatilidad cambiaria “habrá una postergación en las decisiones de compra de viviendas y un menor volumen de operaciones. Hay que estar atentos y ver el comportamiento de las próximas semanas en este contexto”.

La construcción privada sigue activa

En CABA, hay más de 50.000 viviendas privadas en ejecución distribuidas en más de 20 barrios porteños.

Tabakman enfatizó que, a pesar de un extenso calendario electoral, la actividad no se detuvo, lo cual es muy valioso. “Los desarrolladores coinciden en que 2023 fue un año de intensa labor, manteniendo un buen ritmo en las obras, sin experimentar ni el peor ni el mejor escenario. Las ventas fluctúan según los momentos, y la preferencia de la gente se inclina hacia viviendas de pozo, siendo una opción para canalizar pesos que se transforman en activos dolarizados. Además, el costo de construcción sigue siendo accesible al expresarlo en dólares”.

Expertos observan que Milei muestra un comportamiento más calmo que antes de las elecciones, lo que también es algo beneficioso por el clima de negocios venidero.

“El ladrillo sigue siendo un resguardo de valor tanto en Argentina como en el mundo, especialmente en un contexto global de guerra, alta inflación y macroeconomía compleja. En mercados con mayor liquidez, el Real Estate ajusta su masa por inflación y refleja las condiciones económicas mundiales. En Argentina, los valores de las viviendas están notablemente bajos en comparación con países vecinos como Chile, Uruguay y Brasil. Estamos en los pisos de los valores de construcción”, dijo Ignacio Aldazabal, presidente de la desarrolladora HA.

La edificación sigue adelante aunque los desarrolladores enfrentan dificultades con la entrega de materiales. En obras en ejecución en Gran Buenos Aires norte y CABA, se pudo continuar trabajando y recibiendo entregas de hierro, hormigón y otros productos.

Aldazabal agregó: “A pesar de las complicaciones para cerrar acopios a largo plazo y la escasez de algunos productos importados, estamos construyendo con materiales locales y del Mercosur, como los cerámicos provenientes de Brasil. Aunque la situación no es sencilla, no experimentamos una falta total de materiales; el mercado no está bloqueado. En los últimos años, se incrementó la fabricación de algunos productos en Argentina”.

No obstante, desarrolladores sostienen que enfrentan un desafío no habitual: la necesidad de cerrar acopios a corto plazo, lo que implica realizar compras más frecuentes y estar más atentos al día a día de las adquisiciones.

 
 

Aumento

El precio del m2 para edificar en dólares registró un aumento del 15,92% pasando de USD 524,87 a USD 660,93 en noviembre último según la Asociación de Pymes de la Construcción de la provincia de Buenos Aires (Apymeco). Pero post devaluación en la primera semana del nuevo Gobierno no se sabe bien el número final de 2023, aunque se calcula que los materiales de la construcción subieron más de un 190% interanual.

Alan Mohadeb, socio CEK Group, dijo que “la alta demanda de ventas de propiedades desde el último trimestre de 2022 hasta hoy se debe a la percepción del mercado de que los valores alcanzaron su punto más bajo, representando una oportunidad frente a otras alternativas de inversión”.

Como en elecciones previas, parte de los ahorros de los argentinos se destinaron al sector. Buscaron ganancias ante un inminente aumento del m2 y resguardar su patrimonio.

“Con el tiempo y el cierre de operaciones, el mercado residencial premium ajustó al alza sus precios, considerando el nuevo valor de reposición de estos activos, proyectado al alza debido al potencial aumento de los costos de construcción premium”, afirmó Mohadeb.

Los precios de los usados cayeron fuertemente desde 2018 (45% estimativamente) y van a ser el principal driver de recuperación del sector. Valores reales de los inmuebles están a nivel de 2003/2004, con un nivel de oferta que todavía permanece muy elevada, por lo tanto es un momento para encontrar oportunidades de compra.

“La dinámica futura de precios es muy difícil de predecir, en especial porque aún no se conoce como se va a implementar el plan de estabilización”, concluyó Achával.

 
 

Más opiniones

Durante  2023, el mercado inmobiliario estuvo activo, sin perjuicio de haber sido un año electoral presidencial, con la inflación imperante y la volatilidad que experimentó el tipo de cambio.

“Nosotros notamos a lo largo de todo el año un nivel de actividad bastante positivo, que incluso superó casi en un 50% nuestros resultados del año 2022. Es bastante sorprendente para el entorno macroeconómico, político, financiero, monetario, etcétera, con lo cual lo vemos con optimismo. Tuvimos algunas dudas de cómo iba a evolucionar el mercado a partir de las elecciones y sorprendentemente todo prosiguió con la misma tendencia positiva”, dijo Miguel Ludmer, director de Interwin Marketing Inmobiliario.

El sector inmobiliario finalmente experimentó un año con cierta estabilidad. La anticipación de un panorama menos favorable se disipó gracias a aquellos que optaron por seguir invirtiendo o por cambiar sus propiedades.

María Inés Kries, de la desarrolladora Newland, dijo que “esta vez, no fueron tanto los inversores sino los consumidores finales los más activos, individuos principalmente interesados en ampliar los ambientes de sus hogares o en adquirir para futuras generaciones”.

Según expertos, en términos de negociaciones, el año tampoco fue particularmente agresivo en cuanto a ofertas recibidas, al menos en lo que refiere a desarrollos en pozo en curso. El sistema de cuotas desempeñó un papel crucial, ya que permitió obtener plazos para el pago de las unidades sin la necesidad de un desembolso total, como suele suceder en propiedades ya finalizadas.

“Esta tendencia está intrínsecamente ligada a la noción que venimos planteando hace tiempo: el mercado inmobiliario parece haber alcanzado su punto más bajo en términos históricos. Con el valor de la construcción en aumento constante en dólares, parece improbable que los precios disminuyan aún más”, amplió Kries.

Especialistas coinciden que 2024 puede ser el año del despegue y se espera por la derogación de la Ley de Alquileres y que los contratos vuelvan a ser libres y entre partes a través del Código Civil y Comercial como era hasta antes de julio de 2020.

Ludmer concluyó: “El 2024 va a ser un año de actividad sostenida, donde mucha gente elegirá los desarrollos inmobiliarios, incluso 20 años después del corralito, como un lugar seguro para guardar sus dólares o sus ahorros. Vemos muchísima gente, tanto desarrollistas en todos los niveles, inversores y compradores ávidos por invertir en Real Estate en Buenos Aires. Todo esto, por supuesto, sabiendo que no contamos con crédito bancario, y que por otra parte, que hasta que no bajen las tasas de inflación va a ser imposible contar con esa posibilidad”.