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Informe Construya N° 391 - Febrero 2024

 

"Post DNU que derogó la Ley de Alquileres vuelve a ser una buena opción comprar departamentos como inversión en busca de una rentabilidad de hasta el 7% anual"

 

Gradualmente, pero en tiempo veloz vuelve a crecer la oferta de propiedades para alquilar con contratos sin tanta regulación. ¿Porqué es un buen momento para destinar ahorros en el ladrillo?Gradualmente, pero en tiempo veloz vuelve a crecer la oferta de propiedades para alquilar con contratos sin tanta regulación. ¿Porqué es un buen momento para destinar ahorros en el ladrillo?

 
 

El mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires, a pesar de las limitadas opciones de crédito hipotecario, experimenta un período positivo tras cinco años de baja actividad. El último año, según los datos recopilados por el Colegio de Escribanos porteños, evidenció una notable recuperación. Durante diciembre, se realizaron 4.560 escrituras, marcando un aumento del 12,1% en comparación con el mes anterior. El año 2023 culminó con un total de 40.539 actos notariales, superando significativamente los 33.753 registrados en 2022, lo que representa un crecimiento interanual del 20%.

Los datos proporcionados alimentan, a su vez, el debate post Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) del Gobierno, que derogó la Ley de Alquileres. Este cambio en la normativa vuelve a posicionar la compra de viviendas como una opción atractiva para invertir ahorros destinados a la locación habitacional. Según expertos, la rentabilidad de esta elección puede oscilar ahora entre un 5% y 7% anual en dólares.

La creciente oposición de los propietarios a la Ley de Alquileres desde junio de 2020 llevó gradualmente a una disminución en el número de contratos tradicionales y a un constante aumento de los contratos temporarios. Este fenómeno surge de la migración de los propietarios en busca de rendimientos más favorables. Como consecuencia, se ha generado una sobreoferta en el segmento de alquileres temporarios, alcanzando un rango de entre el 45% y el 50% en 2023. Esto se refleja en la publicación de más de 20.000 inmuebles solo en la ciudad Autónoma de Buenos Aires.

 
 

Tras la implementación del DNU, propietarios que anteriormente optaban por alquileres temporarios comenzaron a retirarse. En algunos casos, esta decisión se debió a que sus unidades no eran adecuadas para competir en este segmento locativo. Las propiedades destinadas a alquiler temporario, que suelen tener una ocupación promedio de 10 a 11 meses al año, presentan un riesgo mayor de vacancia, especialmente si no cumplen con las condiciones requeridas. La oferta de menor calidad no podía competir con unidades diseñadas específicamente para este formato.

Darío Rizzo, de Alternativa Propiedades, señaló: “Hoy, estos propietarios están regresando y nos solicitan contratos a dos años, con ajustes trimestrales, y con precios que incluso mejoran la rentabilidad frente al alquiler temporario. Este cambio se valida en el mercado, ya que las unidades se alquilan rápidamente debido a la fuerte demanda. Sin embargo, algunos propietarios que habían optado por el alquiler temporario enfrentan la dificultad de qué hacer con los muebles, con varios optando por venderlos o almacenarlos”.

La actividad inmobiliaria experimentó un crecimiento progresivo el año pasado. Con la sucesión de elecciones a lo largo del año, muchas personas postergaron sus decisiones de avanzar en transacciones inmobiliarias. Tras la resolución de las elecciones en noviembre, se observó un cambio en las expectativas. Las personas comenzaron a concretar más operaciones, lo que llevó a que noviembre y diciembre se destacaran como los mejores meses de los últimos cinco años.

 
 

En lo que respecta a los valores, durante los últimos cuatro meses del año pasado, los precios lograron estabilizarse. “Incluso, en ciertos barrios y propiedades específicas, se observó un inicio gradual de recuperación. Aunque no se puede afirmar que los precios experimentarán un aumento generalizado, sí se constata que en los barrios con una mayor actividad inmobiliaria, los precios han dejado de descender en los últimos cinco meses”, según indicó José Rozados de Reporte Inmobiliario.

Expertos afirman que tras una disminución del 48% en los precios durante los últimos 5 años, ahora existen opciones en CABA por menos de USD 100.000, ideales para inversores que buscan posteriormente destinarlas al alquiler habitacional.

Qué inmuebles convienen

Rozados aclaró que la devaluación se produjo en el tipo de cambio oficial y no afectó la compraventa de inmuebles usados o a estrenar, ya que este mercado opera y cotiza en el paralelo.
La situación fue diferente para las inversiones en pozo. Rozados señaló: “En este caso, sí hubo un impacto de la devaluación en los costos de construcción. Aunque no todos accedían al tipo de cambio oficial, los materiales experimentaron un aumento significativo, incluyendo insumos sanitarios, griferías, cables, electricidad y equipos como ascensores”

El impacto de la devaluación y la inflación impacta es en el valor de las obras en curso. Se hizo sentir de manera significativa en los precios de las inversiones en pozo. En este escenario, la oportunidad se presenta para aquellos que pueden adquirir una vivienda usada, ya que estas propiedades no se vieron afectadas por los factores macroeconómicos, manteniendo sus precios en dólares en niveles históricos del año 2006.