Noticias Informe Construya N° 404 - Mayo 2024 Punto de inflexión en el Real Este: como los nuevos créditos hipotecarios podrían beneficiar al sector Más de 250.000 consultas recibieron los bancos en tres semanas y en el sector avizoran gran dinamismo. Los interesados podrán comprar a precios de oportunidad, y se espera una fuerte revitalización en el segmento.Después de un lustro sin créditos hipotecarios en Argentina, una nueva esperanza surge para quienes sueñan con tener, ampliar o refaccionar su casa propia. Trece bancos, incluyendo Banco Nación, Hipotecario, y BBVA, lanzaron líneas de préstamos para la compra, refacción o ampliación de viviendas, revitalizando el sector inmobiliario.Para acceder a estos créditos, es crucial acreditar ingresos suficientes para una cuota que no debe superar entre el 25% y el 35% de los ingresos del solicitante y su grupo familiar. Estas propuestas están marcando un punto de inflexión en el mercado inmobiliario argentino. Con el Banco Nación sumándose al resurgimiento del crédito hipotecario, se reintroducen préstamos accesibles, ofreciendo una solución para muchos argentinos que sueñan con una casa propia.En las entidades que los anunciaron ya totalizan más de 250.000 consultas desde hace tres semanas que confirman el gran interés para poder comprar, refaccionar o ampliar la vivienda. Potencial Competitivo y Desafíos EconómicosEl retorno del crédito hipotecario había sido una demanda persistente, ya que su ausencia había dejado a muchos atrapados en un ciclo de alquiler perpetuo. El crédito hipotecario abre ahora las puertas a una mayor inclusión financiera, beneficiando a una amplia gama de personas y fortaleciendo el tejido social.Uno de los mayores beneficios es el aumento de la competencia en el mercado de créditos. Las nuevas opciones permitirán encontrar condiciones más favorables y tasas de interés competitivas. Sin embargo, Argentina enfrenta un déficit habitacional estructural y la falta de crédito accesible. Es vital que el Estado adopte medidas integrales para promover el acceso a la vivienda de manera equitativa y sostenible, inspirándose en modelos exitosos de otros países de la región.Valores de oportunidadIván Ginevra, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, sostuvo que se podrá comprar a precios de oportunidad. Las viviendas bajaron casi un 50% desde 2018 al presente y hace poco comenzaron a apreciarse levemente.Especialistas sostienen que hubo un aumento interanual de la demanda del 35%, tanto en consultas como en reservas y ventas.Ginevra también comentó que no se espera que el aumento de los créditos hipotecarios cause un problema generalizado en caso de un nuevo ciclo inflacionario. "Ya hemos pasado por esto en los últimos años y, aun con descalabros macroeconómicos como la devaluación y la alta inflación, los hipotecarios y alquileres se mantuvieron estables", afirmó.Adicionalmente, destacó que actualmente se están comprando propiedades a precios piso, lo que indica una futura recuperación. "Todos los activos de la economía están subiendo, con acciones que se triplicaron en dólares en los últimos tres años”.Esto sugiere que el valor de las propiedades también va a aumentar, acompañado por el financiamiento UVA que se ajusta por inflación", explicó. Qué viviendas se venderían más Se espera que, en unos 40 días, la mayoría de los créditos otorgados dinamizarán el segmento de departamentos usados y pequeños."Cuando las personas comiencen a acceder al crédito, los inmuebles de menor valor serán los primeros en venderse. Estos rondan los USD 70.000, aunque algunos pueden llegar a USD 100.000. Posteriormente, se dinamizará el segundo segmento, que son los inmuebles entre USD 100.000 y USD 200.000", explicó Fabián Achával, de Fabián Achával Propiedades.Sobre las viviendas que más se venderán en CABA y provincia de Buenos Aires, se estima que serán las que tengan un valor igual o menor a 100.000 dólares.“La mayor parte de los potenciales clientes hipotecarios se ubicarán en ese rango de precios”, señaló Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliario.EjemplosPara acceder a los nuevos créditos hipotecarios, los ingresos mensuales mínimos varían según cada banco. En la mayoría de los casos, la cuota no debe superar el 25% de los ingresos del grupo familiar conviviente, explicó Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño.Por ejemplo, una compra venta de USD 100.000 donde alguien necesita financiar el 80%, debe pedir USD 80.000, en este caso la línea del Banco Hipotecario, en un plazo a 30 años da una cuota inicial de $682.903 y el ingreso a demostrar por el grupo familia conviviente es de 2.731.610,26 de pesos.El economista y experto del sector inmobiliario, Federico González Rouco señaló que los bancos también evalúan la estabilidad laboral, requiriendo entre seis a doce meses en la misma categoría laboral. Además, es crucial tener un buen historial crediticio y un scoring financiero positivo para ser elegible”.Los requisitos incluyen al menos 12 meses de empleo en relación de dependencia o entre 6 y 12 meses en categoría de monotributista.Los interesados deben cumplir con requisitos como ingresos mínimos y un historial crediticio satisfactorio. La evaluación busca minimizar riesgos para bancos y compradores. La mayoría de las líneas financian entre el 70% y el 80% del valor de la propiedad y evalúan ingresos netos, aunque algunos bancos permiten calificar a quienes cobran desde $850.000 al mes.“Ese dinero permite adquirir una propiedad que puede ser un monoambiente o un dos ambientes según el barrio o localidad. “Para acceder a $50.000.000 para comprar en una línea UVA con una tasa de 4,5% -precisó, la cuota quedaría en $250.000 al mes y el tomador necesitaría ingresos de $1.000.000 al mes. En algunos casos, es posible sumar ingresos de la pareja o del grupo familiar, e incluso personas no convivientes, como permite el Banco Nación”, añadió González Rouco. Ejemplos de Créditos Hipotecarios UVA DisponiblesSuperviellePlazo: hasta 30 añosFinanciación: 80%Tasa UVA + TNA: 8%Ingreso mínimo: $2.512.412Cuota mensual: $628.103Nación Plazo: hasta 30 añosFinanciación: 75%Monto: USD 75.000Tasa UVA + TNA: 8%Ingreso mínimo: $2.355.384Cuota mensual: $588.546Bancor Plazo: hasta 20 añosFinanciación: 100%Monto: USD 100.000Tasa UVA + TNA: 4,90%Ingreso mínimo: $2.801.021Cuota mensual: $700.255Ciudad Plazo: hasta 20 añosFinanciación: 75%Monto: USD 75.000Tasa UVA + TNA: 5,5%Ingreso mínimo: $2.208.118Cuota mensual: $552.030Hipotecario Plazo: hasta 30 añosFinanciación: 80%Monto: USD 80.000Tasa UVA + TNA: 8,65%Ingreso mínimo: $2.669.245Cuota mensual: $667.311Macro Plazo: hasta 20 añosFinanciación: 75% (90% para jóvenes)Monto: USD 75.000Tasa UVA + TNA: 7%Ingreso mínimo: $2.325.896Cuota mensual: $581.474