Noticias Informe Construya N° 408 - Junio 2024 Cómo cambiará el mercado con los créditos hipotecarios y los incipientes préstamos para desarrollar edificios Se espera que, a medida que se confirme una clara desaceleración de la inflación, la construcción de viviendas se normalice poco a poco. Los nuevos créditos ofrecen diversas opciones y se anticipa que, en el futuro, también beneficiarán a quienes emprenden y confían en el ladrillo. La reciente reintroducción de los créditos hipotecarios para comprar viviendas usadas, ampliar o refaccionar el hogar marca un punto de inflexión en el mercado inmobiliario de Argentina. A medida que la macroeconomía se estabiliza y la inflación desacelera, se abre una nueva era para el sector, donde los créditos hipotecarios jugarán un papel crucial en la transformación del mercado.Una noticia que despertó el escenario después de un letargo, llegando en el momento de mejor proyección y crecimiento en las operaciones de compra-venta de inmuebles, tras seis largos años de escasa actividad.Según Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), "la normalización de la macroeconomía y la desaceleración de la inflación permitirán adoptar modelos de financiamiento más eficientes y accesibles”.La reaparición de los créditos hipotecarios generará cambios significativos: todas las transacciones financiadas serán trazables y transparentes, las personas deberán cuidar su historia crediticia para calificar, y se desencadenará una nueva demanda de compradores con créditos aprobados, elevando el precio de las propiedades debido a una demanda muy superior a la oferta.Este fenómeno hará crecer el volumen de mercado geométricamente. "Estimamos que el nivel de actividad aumentará considerablemente en los próximos años", comentó Tabakman.Además, los cambios no solo se verán en el volumen de mercado sino también en el tipo de desarrollos. Se construirán edificios pensando en el usuario final, no en inversores, lo que cambiará la dinámica del mercado inmobiliario. Préstamos a desarrolladoresOtro cambio relevante viene de la mano de la estructuración financiera de los proyectos. Los bancos están empezando a ofrecer préstamos a desarrolladores, lo cual transforma el mercado inmobiliario.Estos préstamos permiten a los desarrolladores ofrecer cuotas bajas a los compradores hasta la posesión, que luego se empalmarán con una hipoteca a largo plazo. Tabakman señaló que "esto abre la posibilidad de pagar la misma cuota desde la firma del contrato en pozo hasta cancelar el crédito, catalizando muchos nuevos emprendimientos y dando acceso a la vivienda a personas que hoy no disponen del 30% del precio de la propiedad."Los créditos para desarrolladores, conocidos como “préstamo construcción”, se desembolsan por avance de obra y se devuelven al final. Con fondos provenientes de los saldos de precio de los compradores en pozo, los desarrolladores deben cancelar estos préstamos, haciendo que todo el giro del emprendimiento sea trazable y bancarizado. Además, el sistema de subrogación de hipotecas podría permitir empalmar automáticamente el “préstamo construcción” con el de largo plazo, o resolverse a través de “hipotecas de bien futuro.”Nuevos actoresEl mercado también verá la entrada de nuevos actores, como inversores institucionales, locales o extranjeros, y fondos de inversión inmobiliarios. Estos fondos actuarán como inversores pasivos controlantes del negocio, asociados con desarrolladores a quienes exigirán inversiones y rendición de cuentas.Este modelo, ya común en mercados desarrollados, está en vías de adoptarse en Argentina, y se espera que el mercado de capitales argentino crezca y canalice recursos hacia la industria inmobiliaria.Como también si avanza la Ley de Bases y el capítulo del Blanqueo, que permitirá sincerar fondos de hasta 100.000 dólares.Marta Liotto, ex presidenta del Colegio Inmobiliario porteño, destacó que “de concretarse, esta herramienta permitirá que miles de argentinos puedan blanquear su dinero y destinarlo en ladrillos antes de fin de año. Esto motorizará inicialmente la compra-venta de unidades a estrenar o usadas, y además dará un impulso claro y contundente a la construcción”.Este cambio traerá consigo una mayor transparencia, un incremento en la demanda de viviendas, y la aparición de nuevos actores e inversiones, configurando un mercado completamente nuevo y más dinámico.“Las empresas que se anticipen a este modelo de negocios estarán mejor preparadas para aprovechar las oportunidades que se presenten”, amplió Liotto. Oportunidades para ampliar o refaccionar el hogarEl reciente auge de los créditos hipotecarios UVA dinamizó el sector de quienes buscan ampliar, construir o refaccionar sus hogares. Se estima que en tres semanas se desembolsarán más de 1.000 planes en todo el país, impulsando la actividad y brindando múltiples opciones a los propietarios para mejorar su calidad de vida.El Banco Hipotecario fue el primero en lanzar estos créditos, seguido por otras entidades como Nación, Ciudad, Supervielle, Galicia, Macro, Santander, BBVA, Brubank, Patagonia, Del Sol, ICBC, Bancor (Córdoba), Banco de Corrientes, Banco Provincia del Neuquén y Credicoop. Estos créditos están destinados principalmente a la compra de viviendas, excluyendo la construcción o ampliación.El Banco Hipotecario se destaca con propuestas específicas para la construcción y refacción. Javier Varani, gerente del Área de Relaciones Institucionales del Banco Hipotecario, explicó: "Los empleados en relación de dependencia, monotributistas y autónomos con un año de antigüedad pueden acceder a estos créditos. Es fundamental contar con un presupuesto de obra para el proyecto". El banco financia hasta el 80% del valor de la vivienda para adquisición; 80% del presupuesto para construcción; 50% para terminación y 100% para ampliación, sin superar el 35% del valor de la garantía actual. Los clientes que acrediten su salario en el banco accederán a tasas competitivas: UVA + 4,25% el primer año y luego 6,9%.El Banco Ciudad ofrece su préstamo hipotecario UVA destinado a la adquisición, refacción, mejora y ampliación de viviendas. Estos créditos son accesibles para autónomos, responsables inscriptos, monotributistas y empleados en relación de dependencia que acrediten haberes en el banco. La financiación cubre hasta el 75% del valor de venta de la unidad y, para refacción, mejora y ampliación, hasta el 100% del presupuesto de obra, sin superar el 50% del valor de tasación del inmueble. Además, si la vivienda se encuentra en el área céntrica porteña, se accede a una tasa preferencial del 3,5% + UVA.Por su parte, el Banco Supervielle ofrece créditos hipotecarios tanto para la compra como para la ampliación o refacción de viviendas. Hernán Villegas, director de producto del banco, señaló que los préstamos están destinados a quienes deseen adquirir una vivienda permanente o no permanente, o bien ampliar o refaccionar su propiedad. Los ingresos mínimos necesarios para estos créditos son de $450.000, y se pueden sumar ingresos con cónyuge, concubino/a o padres. Supervielle ofrece una cuota inicial competitiva con UVA + 4% el primer año y luego 5%. Planificación y utilización eficiente de los créditosAnabela Santos, empresaria y socia de InArch, destacó la importancia de planificar detalladamente el uso del crédito para asegurar una inversión eficiente. "Elaborar un presupuesto que contemple todos los aspectos de la obra, involucrar a profesionales calificados y mantener un seguimiento riguroso de los costos son pasos fundamentales." Santos también recomendó acopiar insumos de mayor valor al inicio para evitar variaciones de precio y mantener una reserva para costos imprevistos.Desde el segmento sostienen que al planificar una ampliación o refacción mediante un crédito, es fundamental considerar aspectos arquitectónicos importantes.La arquitecta Myriam Heredia subrayó que "es crucial tener en cuenta el diseño y la funcionalidad, asegurándose de que el nuevo espacio sea coherente con el estilo arquitectónico existente y que satisfaga las necesidades del usuario".También enfatizó la importancia de informarse sobre normativas locales y contratar profesionales calificados para evitar problemas futuros.Evaluar adecuadamente la necesidad del hogar es clave para destinar los fondos del crédito hipotecario de manera efectiva. Las mejoras que incrementan el valor de la vivienda y la calidad de vida, como refaccionar baños o cocinas, son inversiones valiosas.El costo de construcción y renovación puede variar significativamente, y es vital considerar tanto los beneficios a largo plazo como los costos inmediatos. "La prioridad determinará la opción a tomar, evaluando costos y beneficios a largo plazo", concluyó Heredia.