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Informe Construya N° 490- Febrero 2026

Mercado inmobiliario 2026: por qué el usado se perfila como el gran ganador y qué puede pasar con los precios en CABA

Con brecha histórica frente al producto a estrenar, mayor volumen de escrituras y demanda concentrada en tickets medios, el segmento de propiedades usadas toma protagonismo. Inmobiliarios anticipan subas moderadas en dólares y mayor dinamismo en barrios consolidados de la Ciudad de Buenos Aires.

El mercado inmobiliario argentino transita una etapa de consolidación tras varios años de ajuste en precios reales y caída de operaciones. En este nuevo escenario, el segmento de propiedades usadas aparece como el principal candidato a liderar 2026, especialmente en la Ciudad de Buenos Aires, donde la brecha frente a las unidades a estrenar alcanzó niveles que modifican decisiones de compra.

Ese diferencial explica buena parte del fenómeno

Nancy Vieitez, presidenta de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), sostuvo que “el mercado dejó atrás la etapa de sobreoferta con precios irreales y hoy el comprador compara, negocia y cierra cuando detecta valor concreto”.

Según Vieitez, el usado concentra consultas porque combina precio competitivo, entrega inmediata y menor exposición a costos de obra. “El segmento tiene margen de recuperación en dólares sin perder atractivo”, afirmó.

La dinámica se apoya también en el regreso parcial del crédito hipotecario. Aunque el financiamiento todavía no tiene volumen masivo, impacta en unidades de hasta USD 150.000, donde el usado compite con ventaja frente al nuevo.

En valores

Monoambientes en CABA se ofrecen desde USD 65.000 a USD 80.000 según zona.

Departamentos de dos ambientes entre USD 85.000 y USD 130.000.

Departamentos de tres ambientes desde USD 110.000 en barrios medios y por encima de USD 180.000 en áreas premium.

Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, explicó que el costo de construcción en dólares fija un piso alto para el producto nuevo. Señaló: “El valor de reposición subió fuerte y eso empuja el precio del a estrenar. El usado todavía se encuentra por debajo de sus máximos históricos en términos reales, por eso tiene recorrido”.

Desde su análisis, 2026 puede mostrar subas moderadas de entre 5% y 8% anual en dólares si la estabilidad macroeconómica se mantiene.

Escenario

El comportamiento por barrio no resulta homogéneo. Palermo, Belgrano y Núñez sostienen valores altos con demanda constante. Caballito y Villa Urquiza presentan buen ritmo de operaciones en el segmento medio. En el sur de la Ciudad aparecen oportunidades por debajo de USD 1.600/m2 en determinadas zonas, con potencial de crecimiento si mejora infraestructura y conectividad.

Para Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria, “el mercado está más profesional y transparente”. El empresario advirtió que el propietario que ajusta expectativas vende en plazos razonables, mientras que quien fija valores por encima del promedio queda fuera del radar. “El mercado premia el precio correcto. No existe margen para fantasías”, dijo.

Las escrituras en la Ciudad muestran recuperación respecto de los mínimos de años anteriores. El Colegio de Escribanos porteño registró en 2025 niveles que no se observaban desde antes de la pandemia, y casi 70.000 operaciones empataron al último mejor registro de 2005. El dato confirma mayor actividad, pero no una burbuja de precios.

La demanda hoy se concentra en tickets de hasta USD 175.000. Ese rango explica por qué el usado lidera: ofrece más opciones dentro de ese presupuesto. Además, el inversor detecta rentabilidad bruta anual en alquiler tradicional cercana al 4% en dólares en barrios medios, con posibilidad de mejora en ubicaciones estratégicas.

Stock

Lisandro Cuello, experto inmobiliario, explicó que el stock de propiedades usadas todavía se mantiene en niveles elevados pese al fuerte repunte de las operaciones registrado en los últimos meses. “Hay más escrituras y más consultas, pero la oferta sigue siendo amplia porque muchos propietarios decidieron volver al mercado ante la recomposición de valores”, señaló.

Según Cuello, el piso de precios se alcanzó en 2024 y desde entonces el segmento del usado inició una recuperación progresiva. Aclaró: “Se trata de una mejora paulatina, no explosiva, pero sostenida. El mercado dejó atrás el ajuste más profundo y comenzó una etapa de normalización”.

Datos de Zonaprop, Mercado Libre junto a la Universidad de San Andrés, Cabaprop y otros portales especializados muestran que los precios de los departamentos usados en CABA y el AMBA se apreciaron cerca de un 7% en los últimos 12 meses. En ese contexto, la propiedad que más operaciones capta en la

Ciudad tiene un techo cercano a USD 150.000, rango en el que se concentra buena parte de la demanda activa.

Cuello remarcó que la recuperación no es homogénea por barrio ni por tipología, aunque sí se observa de manera extendida. “Hoy hay menos oportunidades claramente por debajo del promedio y mayor competencia por las unidades que cumplen con estándares básicos de calidad, ubicación y estado”.

En relación con el financiamiento, sostuvo que el regreso del crédito hipotecario puede acelerar la absorción del stock disponible. “Si el crédito logra dinamizar la demanda de manera sostenida, el stock de usados va a empezar a bajar con mayor velocidad y eso podría anticipar nuevas subas de precios”, explicó.

Otro factor clave es la negociación

En operaciones de usados, la contraoferta puede implicar descuentos de entre 5% y 10% según urgencia del vendedor y estado de la unidad. En el producto nuevo el margen suele ser menor porque el desarrollador debe cubrir estructura de costos.

El panorama para 2026 no proyecta un salto abrupto en valores. El escenario más probable incluye:

Subas moderadas en dólares.

Mayor volumen en propiedades usadas.

Competencia fuerte en el segmento a estrenar.

Compradores más informados y selectivos.

Vieitez agregó que “el mercado está en una etapa sana, con operaciones reales y menos especulación”. Para la titular de la CIA, el protagonismo del usado no responde a una moda sino a una lógica estructural: diferencia de precios, entrega inmediata y mayor liquidez.

En síntesis, el mercado inmobiliario en CABA muestra un nuevo equilibrio. Con un promedio cercano a USD 2.200/m2 en usados y valores premium por encima de USD 3.000 por m2, la Ciudad ofrece distintos escalones de acceso. Si la macroeconomía mantiene estabilidad y el dólar evita sobresaltos, el segmento usado tiene condiciones para consolidarse como el gran ganador de 2026.

El ciclo actual no promete euforia. Promete consolidación. Y en ese escenario, el departamento usado —bien ubicado y con precio competitivo— vuelve al centro de la escena. Siguen en oferta unos 70.000 departamentos en CABA.

Cuello concluyó: “El mercado todavía no se encuentra en una situación de escasez de oferta. Aún estamos lejos de los niveles de stock que había durante la gestión Macri, cuando la cantidad de unidades disponibles era alrededor de un 40% menor. El mercado de usados todavía no se vació”.