Noticias Informe Construya N° 494- Marzo 2026 Por qué el usado sigue a valor de oportunidad y qué puede pasar en el año en CABA El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una etapa de transición. Después de varios años de ajustes en los valores, las propiedades usadas continúan en niveles que muchos operadores consideran precios de oportunidad.El proceso comenzó tras la fuerte corrección que experimentó el mercado desde 2018. Durante ese período, los valores en dólares de las viviendas retrocedieron de forma significativa, lo que reconfiguró la relación entre precio, costo de construcción y demanda.Hoy el panorama muestra señales de mayor actividad. Aunque los valores empezaron a estabilizarse, todavía se ubican por debajo de los máximos registrados antes del ciclo de caída. En ese contexto, el segmento del usado aparece como una de las puertas de entrada más accesibles al mercado. Valores que aún no recuperan niveles históricosLos datos del mercado muestran que, a pesar de algunas subas recientes, el precio del metro cuadrado en la Ciudad todavía se ubica por debajo de los niveles previos al ciclo de caída.De acuerdo con el Observatorio Estadístico del Colegio Profesional Inmobiliario de CABA, el valor promedio del metro cuadrado se ubica cerca de USD 2.450, mientras que en enero de 2019 alcanzaba los USD 2.800.Alejandro Braña, especialista en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, explicó que el mercado todavía no recuperó los niveles del último ciclo alcista. “A pesar de una leve recuperación que se registró en algunos barrios, los valores siguen alrededor de un 14% por debajo de aquellos niveles”, dijo.El experto señaló que para encontrar precios similares a los actuales es necesario retroceder varios años en el tiempo. “Para encontrar un nivel cercano al actual hay que remontarse a mediados de 2017”, comentó.Operaciones en recuperaciónLos datos de escrituras muestran además una mejora gradual en la actividad del mercado.El Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires indicó que el precio promedio de las operaciones pasó de USD 101.877 en diciembre de 2024 a USD 104.412 en diciembre de 2025, una suba cercana al 2,5%.En cuanto al valor real de cierre, el metro cuadrado pasó de USD 2.029 en 2024 a USD 2.178 en 2025, lo que representa un incremento de 7,3%.Braña explicó que la brecha entre el precio publicado y el valor final de las operaciones continúa siendo elevada. Puntualizó: “El regateo promedio llega al 12,5%, muy por encima del 5% que solía verse en los mejores años del mercado”. Diferencias entre barriosEl mapa inmobiliario de la Ciudad también muestra diferencias importantes entre zonas.Según datos del Observatorio del Colegio Inmobiliario, Puerto Madero lidera los valores con precios que superan los USD 6.100 por m2, mientras que Villa Lugano se ubica cerca de USD 1.100 por m2.Entre ambos extremos la brecha supera el 460%, lo que refleja la diversidad de precios dentro del mercado porteño.El factor hipotecarioAgustín Walger, director de Lepore Propiedades, comentó que el regreso del crédito hipotecario desde 2024 comenzó a generar consultas en el mercado, especialmente entre compradores que antes no podían acceder a una vivienda. Según explicó, muchas de esas búsquedas se concentran en propiedades usadas, ya que los valores actuales todavía resultan competitivos frente al costo de construir. Lo más complejo es que los bancos desde mitad de 2025 comenzaron a subir tasas (algunos las bajaron luego) y endurecieron condiciones de acceso y scoring, porque argumentaron que falta liquidez ante tanta demanda.Walger manifestó que el interés podría fortalecerse en los próximos meses. “Seguramente, pasando marzo la gente volverá con más fuerza el interés para adquirir viviendas usadas con crédito hipotecario, porque hay muchos potenciales compradores que están evaluando las condiciones y organizan el ahorro inicial para poder acceder a una operación”. Un contexto que muchos consideran favorableA pesar de la leve recuperación registrada en los últimos meses, varios especialistas coinciden en que el mercado todavía ofrece oportunidades para compradores.Fabián Achával, CEO de Fabián Achával Propiedades, explicó que el mercado atraviesa una etapa particular después de varios años de caída. “Se trata de una oportunidad histórica no solo para el comprador sino también para el vendedor, porque muchas personas que venden luego vuelven a comprar en un mercado con precios más bajos”, dijo.Achával concluyó que el contexto actual presenta condiciones favorables para quienes cuentan con ahorros o acceso a crédito, ya que los valores de las propiedades usadas todavía se ubican por debajo de los niveles registrados durante el último ciclo alcista del mercado inmobiliario porteño.