Noticias

Informe Construya N° 501- Mayo 2026

Porqué crece la financiación pos posesión de viviendas en un contexto de caída del crédito hipotecario

Con créditos hipotecarios aún limitados y costos de construcción que rondan los USD 1.500 por m2, varias desarrolladoras comenzaron a ofrecer financiación a 10 y 15 años para sostener ventas y ampliar el acceso a viviendas nuevas.

La financiación pos posesión comenzó a ocupar un lugar cada vez más visible dentro del mercado inmobiliario argentino. Frente a un escenario donde el crédito hipotecario todavía no logra masificarse y los bancos mantienen fuertes restricciones para prestar a largo plazo, varias desarrolladoras decidieron avanzar con esquemas propios para financiar viviendas incluso después de entregar las unidades.

La modalidad aparece sobre todo en proyectos residenciales nuevos y apunta tanto a compradores que buscan vivienda propia como a inversores interesados en obtener renta. El mecanismo permite ingresar con un anticipo, tomar posesión de la propiedad y continuar el pago en cuotas durante varios años.

El fenómeno empezó a expandirse en paralelo con la caída de los créditos hipotecarios. En abril, el mercado registró el menor volumen de préstamos desde octubre de 2024, con una baja interanual superior al 50%. En ese contexto, muchas operaciones volvieron a depender casi exclusivamente del ahorro previo o de esquemas privados de financiación.

Issel Kiperszmid, fundador de Dypsa Group y también creador de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), explicó que la demanda de financiación habitacional existe desde hace décadas, aunque históricamente faltó oferta sostenida.

“En todos los países ordenados existe crédito para vivienda porque quienes compran son familias jóvenes con ingresos para pagar cuotas, pero no capital para adquirir una propiedad de contado”, señaló.

Según detalló, en otros mercados de la región los bancos cumplen ese rol gracias a estructuras financieras de largo plazo y mercados de capitales desarrollados. Explicó: “Brasil, Chile, Uruguay, Paraguay o México cuentan con sistemas donde los bancos financian y luego descuentan esos créditos en el mercado de capitales”.
Kiperszmid sostuvo que en la Argentina el problema estructural aparece por la falta de fondeo de largo plazo dentro del sistema financiero. Indicó que las entidades trabajan mayormente con depósitos de corto plazo y eso dificulta otorgar préstamos hipotecarios a 20 o 30 años.

Además, recordó que durante los últimos años buena parte del negocio bancario quedó concentrado en instrumentos vinculados al Estado y no en créditos para familias.
“Muchos bancos incluso desarmaron sus departamentos inmobiliarios que habían sido muy activos durante la convertibilidad”, afirmó.

La desarrolladora ocupa el lugar del banco

Ante ese vacío, algunas empresas comenzaron a financiar directamente las operaciones. El objetivo pasa por sostener ventas.

En el caso de Dypsa Group, la compañía ofrece viviendas financiadas hasta en 15 años dentro del barrio privado Aluen, ubicado sobre la Autopista Ezeiza-Cañuelas.

Las propiedades cuentan con superficies de entre 180 y 240 m2, tres dormitorios en suite y terrenos de entre 650 y 1.200 m2.

Kiperszmid explicó que el esquema contempla un anticipo inicial, otro pago al momento de la posesión y cuotas posteriores ajustadas por UVA o CAC.

“Una casa de USD 295.000 requiere un 25% al inicio, otro 25% al ocuparla y el saldo puede pagarse en cuotas cercanas a $1.850.000”, detalló.

El empresario aseguró que muchos compradores utilizan rentas de otras propiedades para cubrir parte importante de esas cuotas. Incluso sostuvo que algunos inversores logran prácticamente autofinanciar la operación mediante alquileres.

“Una familia que tenga un departamento en Capital o en el conurbano puede alquilarlo y cubrir buena parte de la cuota mientras se capitaliza con dos inmuebles”, comentó.

Dentro del sector inmobiliario aseguran que este tipo de propuestas empezó a ganar fuerza especialmente en proyectos de ticket medio y medio-alto. Allí aparecen compradores con ingresos relativamente sólidos, aunque sin acceso inmediato al crédito bancario.

Ignacio O’Keefe, director de Inmobiliaria O’Keefe, explicó que la demanda de unidades nuevas con financiación pos entrega creció durante los últimos meses.

“Muchos compradores buscan alquilar rápidamente la unidad y utilizar esa renta para afrontar las cuotas pendientes”, señaló.

Según explicó, el sistema permite ampliar el universo de interesados y genera mayor dinamismo dentro de proyectos residenciales nuevos.

Costos altos y proyectos más selectivos

El crecimiento de la financiación pos posesión también aparece ligado al aumento de los costos de construcción medidos en dólares.

Durante la etapa comprendida entre 2019 y 2023, el sector atravesó un escenario muy favorable para lanzar proyectos. Los costos se ubicaban en mínimos históricos y la mayor disponibilidad de tierra impulsó numerosos desarrollos.

Sin embargo, esa ecuación cambió de manera drástica.

Gonzalo Bustos, director de FOT Libre, explicó que actualmente construir en la Ciudad de Buenos Aires ronda los USD 1.500 por m2, mientras que los precios de venta no acompañaron la misma velocidad de aumento. “El mercado pasó de una etapa de oportunidad a una etapa de selección”, resumió.

Según describió, muchas desarrolladoras hoy analizan con mucho más detalle qué terrenos comprar y qué proyectos lanzar porque los márgenes se redujeron significativamente.

En ese contexto, ofrecer financiación aparece también como una herramienta comercial para sostener ritmo de ventas y evitar frenos dentro de emprendimientos ya iniciados.

Alejandra González, CEO de Justevila, explicó que la modalidad se expandió ante la falta de alternativas bancarias.

Indicó: “Quienes tienen menor capital inicial suelen optar por créditos hipotecarios para usados, mientras que compradores con mayor poder adquisitivo buscan esquemas de anticipo y cuotas en desarrollos nuevos”.

Además, señaló que la financiación posterior a la entrega permite captar perfiles que antes quedaban afuera del mercado.

Qué miran hoy los compradores

Los especialistas remarcan que este tipo de operaciones requiere analizar no solo el valor del metro cuadrado sino también la calidad del proyecto, la ubicación y la capacidad financiera de la desarrolladora.
Kiperszmid recomendó observar especialmente el producto terminado y la trayectoria de quien desarrolla.
“La pregunta no pasa solamente por cuánto cuesta el metro cuadrado sino por qué recibe el comprador cuando se muda”, sostuvo.

También destacó que muchos compradores perciben las cuotas ajustadas por CAC o UVA como una cobertura frente a la inflación dentro de un activo dolarizado.

Señaló: “Históricamente, una cuota en pesos aplicada sobre un activo inmobiliario fue una de las mejores formas de capitalización para el ahorrista argentino”.

Desde el mercado coinciden en que la financiación pos posesión todavía representa una porción limitada del total de operaciones, aunque su presencia empieza a crecer dentro de nuevos lanzamientos.

Las desarrolladoras con mayor respaldo financiero aparecen hoy mejor posicionadas para ofrecer este tipo de esquemas y captar demanda en un contexto todavía complejo para el crédito tradicional.

O’Keefe consideró que el sistema puede consolidarse si la macroeconomía mantiene cierta estabilidad y los bancos continúan lejos de otorgar hipotecas masivas.

“Bien elegido el producto, puede transformarse en una inversión que prácticamente se autofinancia”, concluyó O’Keefe.